Le présent rapport a pour objet de présenter le bilan des travaux effectués par le Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris au cours de sa deuxième année d’activité, qui s’étend du 28 février 1997 au 28 février 1998.

On rappellera, en introduction, quelques données de base dont la connaissance demeure indispensable à la compréhension du présent rapport.

1 - Il convient, tout d’abord, de revenir sur le rôle et la nature du Conseil du Patrimoine Privé.

Le Conseil du Patrimoine Privé est un organe consultatif crée le 28 février 1996 par arrêté du Maire de Paris conformément à la proposition contenue dans le rapport sur le domaine privé de la Ville de Paris établi le 30 novembre 1995 par la Commission Consultative créée à cette fin. Au terme de l’arrêté du 28 février 1996, le Conseil du Patrimoine Privé dispose d’une compétence générale en ce qui concerne les questions relatives au " domaine privé " de la Ville de Paris. Il veille, notamment, à la mise en oeuvre des conclusions et orientations contenues dans le rapport de la Commission Consultative.

Au-delà de cette définition institutionnelle, il apparaît indispensable, afin que la portée des avis du Conseil du Patrimoine Privé et l’esprit dans lequel ils sont rendus soient bien compris, de rappeler quelle est sa nature véritable, qui n’est pas toujours clairement perçue.

Le Conseil du Patrimoine Privé se caractérise par trois traits principaux :

En premier lieu, il est un organe consultatif. Composé d’experts issus d’horizons divers, il a vocation à conseiller la Ville dans la gestion de son patrimoine. Ce rôle exige une collaboration étroite avec les services de la Ville dans le respect de l’indépendance de chacun. Le Conseil remplit sa mission sans complaisance et n’hésite pas, lorsque la défense des intérêts patrimoniaux de la Ville l’exige, à émettre des avis critiques à l’encontre de celle-ci. Mais son rôle se limite à celui d’un conseiller. Les autorités municipales ne sont jamais liées par les avis rendus par le Conseil. Elles ont seulement pour obligation de le saisir systématiquement pour avis.

Cette précision étant apportée, il apparaîtra à la lecture du présent rapport que les autorités municipales ne s’écartent qu’exceptionnellement des avis rendus par le Conseil du Patrimoine Privé et, lorsque c’est le cas, s’efforcent toujours de s’en expliquer auprès de lui montrant ainsi la confiance dont elles témoignent à son égard. Le Conseil se trouve ainsi investi d’une responsabilité particulière dans la définition de la politique domaniale de la Ville.

En deuxième lieu, la compétence consultative du Conseil s’étend à l’ensemble des questions relatives au " domaine privé ", sans exceptions. Cela signifie que le partage des rôles entre le Conseil du Patrimoine Privé et les autorités municipales n’est pas vertical, chacun disposant d’une plénitude de compétence dans son domaine propre, mais horizontal, chacun disposant de ses propres compétences - consultatives pour le Conseil du Patrimoine Privé, décisionnelles pour les autorités municipales - dans l’ensemble du champ du domaine privé.

Enfin, la nature particulière du Conseil tient à ce qu’il est placé auprès d’une collectivité territoriale de la République, qui plus est, unique en son genre. En tant que collectivité territoriale, la Ville de Paris est soumise au principe de légalité et au respect d’un ensemble de règles de gestion. Il entre dans la mission du Conseil de la conduire à respecter une totale orthodoxie juridique et administrative dans les actes de gestion de son domaine privé. C’est ainsi que le Conseil, s’il n’est pas insensible aux préoccupations de politique générale - et notamment de politique culturelle - ne saurait accepter que ces préoccupations servent à justifier des décisions de gestion dépourvues de transparence. Il en est ainsi, par exemple, lorsque des loyers sont maintenus à un niveau très inférieur à la valeur de marché au profit de certaines associations. Cette situation équivaut à l’octroi d’une subvention déguisée. Si la Ville peut légitimement encourager des associations, les mesures prises à cette fin doivent alors être explicites et figurer au budget communal en tant que telles.

Par ailleurs, Paris n’est pas comparable aux autres collectivités territoriales françaises. Elle s’en distingue par le montant de son budget, l’ampleur de son patrimoine immobilier, la particularité de ses intérêts. C’est en tenant compte de cette singularité, qui n’exclut pas une collaboration étroite avec d’autres collectivités locales pour les besoins de l’intérêt général, que le Conseil du Patrimoine Privé examine les propositions qui lui sont soumises par les services de la Ville.

2 - Il convient, ensuite, de préciser la notion de " domaine privé ".

Le " domaine privé " dont il est ici question ne recouvre qu’une partie -environ
10 %- des biens du domaine privé communal au sens juridique du terme. Il s’agit en fait d’une définition organique puisque le " domaine privé " de la Ville de Paris regroupe les immeubles⁽¹⁾ du domaine privé communal gérés par le " service du domaine privé "⁽²⁾ ou dont la gérance par des Sociétés d’Economie Mixte est supervisée par ce service.

Le " domaine privé de la Ville de Paris " ne comprend donc pas :

- les immeubles et logements du domaine privé gérés par des services divers (1 300 logements de fonction gérés par les directions concernées).

- les immeubles du domaine privé gérés, de manière indépendante, par des Sociétés d’Economie Mixte ou des sociétés d’HLM (72 700 logements à Paris et en banlieue dont
43 500 logements sociaux, 12 050 logements soumis à la loi de 1948 et 17 150 à loyer libre).

- les immeubles et logements du domaine privé gérés par l’OPAC de Paris. Sur les
83 200 logements sociaux gérés par cet établissement public, 8 200 sont en effet la propriété de la Ville.

Au sein des immeubles et logements constituant le " domaine privé " au sens parisien du terme, une distinction est, par ailleurs, opérée entre :

- les biens du " domaine permanent " qui regroupe des immeubles et logements à destination locative dont la vocation était progressivement apparue comme étant celle de biens destinés à demeurer durablement dans le patrimoine communal.

- les biens du " domaine intercalaire " qui regroupe des immeubles détenus à titre provisoire dans le cadre d’opérations d’urbanisme. L’abandon de certaines opérations a cependant conduit la Ville à conserver durablement une partie de ces biens dans son patrimoine, ce qui a débouché sur la création d’une troisième subdivision du " domaine privé " dénommée " domaine intercalaire pérenne ".

La composition du " domaine privé " de la Ville de Paris était la suivante en juin 1996, après mise à jour des données :

 

	Immeubles	Logements	Commerces
Domaine permanent	350	1 535	250
Domaine intercalaire pérenne	153	674	109
Total	503	2 209	359

 

Il convient, en outre, d’ajouter à ces chiffres les effectifs du domaine intercalaire au sens strict du terme, c’est-à-dire à l’exclusion de sa partie pérenne, qui se composait, à la même date, d’environ 520 immeubles et 4 500 logements^(3). Ces chiffres constituent, selon la terminologie utilisée au sein des services municipaux, " l’effectif historique " dans la mesure où ils servent de référence pour mesurer l’état d’avancement de la réforme des modes de gestion du domaine privé.

Ces chiffres ont diminué depuis juin 1996, du fait des ventes intervenues. Le domaine permanent ne comptait ainsi au 28 février 1998, plus que 333 immeubles et 1 458 logements et le domaine intercalaire pérenne 143 immeubles et 650 logements.

 3 - La compréhension du présent rapport nécessite, enfin, de rappeler brièvement les conclusions et orientations contenues dans le rapport de la Commission Consultative sur le domaine privé que le Conseil a pour mission de mettre en oeuvre.

Partant du constat qu’une collectivité publique telle que la Ville de Paris n’avait pas vocation à conserver la gestion, voire la propriété, d’un tel patrimoine locatif, la Commission Consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris a formulé des propositions relatives au devenir des biens composant le " domaine privé " qui ont été adoptées par le Conseil de Paris par délibération du 18 décembre 1995 et qui peuvent être résumées ainsi :

- transfert aux bailleurs sociaux de tous les biens dont les caractéristiques le permettent, notamment de ceux dont la valeur vénale est inférieure à 15 000 F/m² ;

- vente des immeubles pour lesquels le coût du foncier ou le coût des travaux de réhabilitation ne permet pas d’équilibrer l’opération de transformation en logements sociaux, dans lesquels les loyers actuels sont en moyenne supérieurs aux niveaux des loyers HLM ou dont plus du tiers des occupants ont des ressources excédant les plafonds de ressources HLM ;

- maintien, à titre résiduel, dans le patrimoine communal de biens participant à des missions d’intérêt général.

Le présent rapport présentera ainsi, notamment, l’état d’avancement du classement des biens du domaine privé selon leur destination - vente, transfert aux bailleurs sociaux, maintien dans le patrimoine communal - des opérations de vérification des origines de propriété de ces biens, des procédures de vente et de transfert aux bailleurs sociaux.

Ce rapport - il est essentiel de le souligner - ne fait pas état des travaux correspondant à la mission confiée par le Maire de Paris au Conseil du Patrimoine Privé en novembre 1996 visant à rechercher si certains des biens composant le domaine privé ont fait l’objet de spoliations pendant la période de l’Occupation. Le rapport particulier qui sera consacré à cette mission sera disponible à la fin du mois.

Créé par un arrêté du 28 février 1996, le Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris est un organe indépendant, disposant d’une compétence consultative générale en ce qui concerne les questions relatives au " domaine privé " de la Ville de Paris, entendu, ainsi qu’on l’a précisé, comme l’ensemble des immeubles gérés par l’ex " service du domaine privé " de la Ville ou dont la gestion par des sociétés d’économie mixte est supervisée par ce service. Dans ce cadre, le Maire de Paris peut saisir le Conseil afin de recueillir son avis, et le Conseil peut lui-même se saisir de toute question entrant dans son champ de compétence.

a) Sa mission principale consiste à veiller à la mise en oeuvre des conclusions et orientations contenues dans le rapport sur le domaine privé de la Ville de Paris établi le 30 novembre 1995 par la Commission consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris, et approuvé par le Conseil de Paris au cours de sa séance du 18 décembre 1995.

A ce titre :

• il examine le classement exhaustif et détaillé des immeubles et lots du domaine privé établi aux fins de vente, de transfert aux bailleurs sociaux ou de maintien dans le patrimoine communal ;
• il est consulté sur les actes préparatoires à la mise en oeuvre des différentes procédures de préparation à la vente, notamment des projets de baux de sortie de la loi de 1948 et des programmes de notification des congés pour vendre ;
• il est consulté sur le programme général et le calendrier des cessions et transferts aux bailleurs sociaux proposés par les services municipaux compétents;

• il émet un avis sur chaque programme de vente soumis au Conseil de Paris, tant sur la procédure proposée que sur les conditions d’estimation des biens en cause, ainsi que sur les conditions juridiques et financières de chaque projet de transfert aux bailleurs sociaux.

b) A la suite des interrogations suscitées par les modalités d’acquisition d’une partie du domaine privé pendant l’Occupation, le Maire de Paris, par une lettre du
26 novembre 1996, confirmée par un arrêté du 28 janvier 1997, a confié au Conseil du Patrimoine Privé une mission complémentaire d’enquête sur les origines de propriété des biens communaux. Il s’agit de rechercher les conditions dans lesquelles des biens immobiliers ont été incorporés dans le domaine privé au cours de la période de l’Occupation et de déterminer si certaines de ces acquisitions résultent de spoliations commises en application de mesures discriminatoires édictées par le régime de Vichy ou par les autorités allemandes d’Occupation.

2 - Composition du Conseil du Patrimoine Privé

Statutairement, le Conseil du Patrimoine Privé comprend un Président, Conseiller d’Etat désigné, à la demande du Maire de Paris, par le Vice-Président du Conseil d’Etat, cinq membres titulaires et trois membres suppléants nommés par le Maire de Paris, après consultation du Président, à raison de leur expérience professionnelle dans les domaines juridique et immobilier.

Au 28 février 1998, sa composition était la suivante :

• M. Noël CHAHID-NOURAÏ, Conseiller d’Etat, Président ;
• M. Bernard HATOUX, Conseiller-Doyen honoraire à la Cour de Cassation, Vice-Président ;
• M. Denis DEBUS, Président Directeur Général d’AGIFRANCE, suppléé par
  M. Charles-Marie JOTTRAS, Vice-Président et Directeur Général du groupe FEAU ;
• M. Christian JACOTEY, Président de la Fédération nationale des experts judiciaires près les cours d’appel et les juridictions administratives, suppléé par M. Jacques VIGIE, Président de la Compagnie Nationale des experts immobiliers judiciaires ;
• M. Marcel LAIR, ancien Président de l’Union Centrale des H.L.M., ancien Président de la R.I.V.P. ;
• M^e Jean-Marc POISSON, notaire, suppléé par M^e Gabriel VIDALENC, notaire.

Le Conseil du Patrimoine Privé est assisté par un rapporteur qui, au 28 février 1998, était M. Pierre COLLIN, auditeur au Conseil d’Etat.

Le Conseil du Patrimoine Privé a tenu 15 séances au cours de sa deuxième année d’activité (du 28 février 1997 au 28 février 1998) au titre de sa mission initiale. Le Conseil du Patrimoine Privé et le Groupe d’Experts placé auprès de lui ont, en outre, tenu 7 autres séances consacrées à la mission complémentaire que leur a confiée le Maire de Paris, relative à l’examen des conditions d’acquisition des biens du domaine privé.

Les avis que le Conseil du Patrimoine Privé a rendus au cours de cette année portaient, d’une part, sur des questions d’ordre général et, d’autre part, sur l’examen particulier de chaque immeuble et de chaque lot.

3.1 - Examen de questions d’ordre général

On a rappelé précédemment que le Conseil du Patrimoine Privé pouvait être saisi de toute question générale relative au domaine privé de la Ville de Paris. A ce titre, il a, au cours de ce second exercice, été conduit à se prononcer sur :

- les modalités du transfert aux bailleurs sociaux ;
- les modalités de vente des biens du domaine privé : prix, déroulement des procédures de vente par adjudication, préparation des cessions de gré à gré ;
- les relations de la Ville avec les autres collectivités publiques.

Ces différents points seront développés dans la dernière partie du présent rapport d’activité.

3.2 - Examen particulier de chaque immeuble et de chaque lot

a) Vérification des origines de propriété

Les interrogations suscitées, en octobre 1996, par les modalités d’acquisition de certaines propriétés communales pendant l’Occupation, ont conduit le Maire de Paris à confier au Conseil du Patrimoine Privé, le 26 novembre 1996, une mission de vérification systématique des origines de propriété de l’ensemble des immeubles du " domaine privé " et de tous autres immeubles désignés par le Maire.

Le Conseil du Patrimoine Privé a pour mandat d’identifier, parmi les immeubles acquis par la Ville ou par la Préfecture de la Seine pour son compte, ceux dont les propriétaires ont pu être victimes de spoliations pendant la période de l’Occupation en application de textes discriminatoires édictés par le régime de Vichy ou le commandement militaire allemand.

A cette fin, le Conseil du Patrimoine Privé a poursuivi, au cours de sa deuxième année d’activité l’examen, entrepris au cours du précédent exercice, de l’ensemble des actes d’acquisition des immeubles du domaine privé, avec l’aide des notaires de la Ville et de trois autres notaires et selon des règles qu’il convient de rappeler.

La procédure suivie par le Conseil est déterminée par la date d’acquisition de l’immeuble :

• les actes d’acquisition des propriétés entrées dans le patrimoine communal antérieurement au 10 juillet 1940 sont directement soumis au Conseil du Patrimoine Privé. Sur le rapport du membre du Conseil ayant la qualité de notaire, et au vu de ces actes, le Conseil du Patrimoine certifie qu’il n’existe aucun obstacle à la cession ou au transfert aux bailleurs sociaux des biens en cause ;
• le Conseil du Patrimoine Privé réserve son avis sur les origines de propriété des biens acquis entre le 10 juillet 1940 et le 25 août 1944 dans l’attente du résultat des recherches approfondies menées avec l’appui d’un Groupe d’Experts comprenant des historiens, des juristes, des représentants de la communauté juive et des associations d’anciens déportés, ainsi que les correspondants des administrations concernées. Il est automatiquement sursis à statuer sur les modalités de cession ou de transfert aux bailleurs sociaux de ces biens ;
• les biens acquis postérieurement à la Libération font l’objet d’attestations des notaires de la Ville, retraçant l’ensemble des mutations antérieures à leur entrée dans le patrimoine communal, jusqu’à la dernière cession intervenue avant juillet 1940. Ces attestations - présentées au Conseil avec les justificatifs des cessions successives - ont pour objet de déterminer si le bien en cause a fait l’objet, avant son acquisition par la Ville, d’une mutation pendant l’Occupation. Dans ce cas, et sauf si la mutation résulte d’une succession au sein de la même famille ou d’une donation, le Conseil du Patrimoine Privé réserve son avis sur les origines de propriété du bien, dans les conditions qui viennent d’être exposées ci-dessus.

b) Classement

Le Conseil du Patrimoine Privé a poursuivi son examen des immeubles et lots du domaine permanent et du domaine intercalaire pérenne en vue de proposer au Conseil de Paris un classement exhaustif aux fins de vente, de transfert aux bailleurs sociaux ou de maintien dans le patrimoine de la Ville.

La situation de chaque immeuble est, à cette fin, examinée au regard des critères énoncés par la Commission consultative et adoptés par le Conseil de Paris :

• classement aux fins de vente des immeubles en copropriété et des immeubles dont la valeur vénale, dans l’hypothèse d’une vente par lots des locaux vacants, dépasserait 15 000 F par m² ;
• classement aux fins de transfert aux bailleurs sociaux des autres immeubles, sous réserve que la moyenne des loyers n’y soit pas supérieure au niveau des loyers HLM et que moins d’un tiers des occupants dispose de ressources supérieures aux plafonds HLM ;
• dérogation à ces critères généraux, notamment à celui de la valeur vénale, lorsque l’objectif de promouvoir la mixité de l’habitat dans des quartiers pauvres en logements sociaux le justifie ;
• classement aux fins de maintien dans le patrimoine lorsque la situation particulière de l’immeuble ou l’intérêt des activités, notamment associatives, qu’il abrite le justifie ; dans ce cas, le conseil peut assortir son avis de classement de recommandations pour la gestion future.

Les dossiers de classement adressés aux membres du Conseil, en principe dans la semaine qui précède chaque séance, comportent :

• une estimation sommaire et globale de la valeur vénale par m² des locaux vacants, établie par la direction des services fiscaux de Paris ;
• un état locatif anonyme, faisant apparaître les montants (total et par m²) des loyers ;
• pour les immeubles susceptibles d’être transférés aux bailleurs sociaux, une analyse de l’enquête sociale effectuée auprès des locataires, faisant notamment apparaître leur répartition par tranches de revenu et la proportion de non-réponses et, lorsque l’état de conservation de l’immeuble le justifie, une étude de faisabilité de la rehabilitation à prévoir dans le cadre de ce transfert ;
• des clichés de la façade et des parties communes, ainsi qu’un plan détaillé ;
• une fiche de synthèse, se concluant par une proposition de classement établie par la direction du Logement et de l’Habitat.

c) Modalités de cession et mesures de gestion

Le Conseil du Patrimoine Privé se prononce non seulement sur le principe de la vente ou du transfert aux bailleurs sociaux de chaque immeuble, mais aussi sur les modalités de gestion et de cession de chaque lot.

Après que le classement d’un immeuble a été adopté par le Conseil de Paris, le Conseil du Patrimoine est donc à nouveau saisi d’opérations très diverses, selon le type d’occupation (logement, commerce, association, administration) et le régime juridique de la location (loi du
1er septembre 1948 ou loi du 6 juillet 1989) :

• reclassement des logements soumis au régime de la loi de 1948 et fixation des loyers devant être atteints au terme des baux de huit ans ;
• recensement des occupations irrégulières au regard de la loi de 1948 ;
• déplafonnement des loyers commerciaux ;
• réévaluation des loyers des occupants associatifs ;
• fixation des prix proposés lors de la notification du congé pour vendre aux locataires de logements à loyer libre, sur la base des estimations de la Direction des Services Fonciers ;
• détermination des modalités de vente des lots par adjudication à la Chambre des notaires ou, exceptionnellement, par voie de gré à gré ;
• fixation de la mise à prix des lots vendus par adjudication et, en cas de cession de gré à gré, détermination de la fourchette de prix dans laquelle la cession peut avoir lieu.

1 - Le classement des biens du domaine privé

Au cours de sa première année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé avait émis des avis relatifs au classement de plus de la moitié des immeubles des domaines dits " permanent " et " intercalaire pérenne " -258 sur un total de 500-, de 75 % des logements situés dans ces immeubles -1 655 sur 2 209- et de 71,6 % des commerces -257 sur 359-. Le décalage entre la proportion d’immeubles et de logements classés s’expliquait par la priorité donnée à l’examen du classement des immeubles affectés au logement ou à une occupation commerciale.

Le Conseil du Patrimoine Privé a poursuivi, au cours de sa deuxième année d’activité, l’examen des propositions de classement formulées par les services de la Ville. Au 28 février 1998, il avait émis des avis relatifs au classement des 291 immeubles, de 1 790 logements et de 282 commerces, soit respectivement 58,2 %, 81 % et 78,6 % de l’effectif total.

La répartition de ces avis selon leur sens, c’est-à-dire entre transfert aux bailleurs sociaux, vente et maintien dans le patrimoine communal, est indiquée dans le tableau suivant :

1.1 - Domaine privé permanent

a) Etat d’avancement du classement

• Au 28 février 1998, le Conseil du Patrimoine privé avait procédé à l’examen des propositions de classement relatives à 245 des 350 immeubles composant cette subdivision du domaine privé communal, soit 70 %, et avait émis des avis concernant 227 d’entre eux -soit les deux tiers de l’effectif total-, les 18 autres ayant fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente d’informations complémentaires. 
• La quasi totalité des logements du domaine permanent, soit 1 513 sur 1 535 (98,6 %), ont été soumis à l’avis du Conseil du Patrimoine Privé quant à leur classement. Celui-ci a émis un avis pour 1 446 d’entre eux, soit près de 95 %, 67 ayant fait l’objet de demandes d’informations complémentaires.
• Le classement de 241 commerces sur 250 (96,4 %) a été soumis au Conseil du Patrimoine Privé. Celui-ci a émis un avis dans 227 cas et a sursis à statuer dans les 14 autres cas.

Le décalage observé entre le taux de classement des immeubles d’une part et celui des logements et des commerces d’autre part, s’explique par les raisons précédemment exposées, à savoir la priorité donnée aux immeubles comportant des logements et des commerces sur ceux affectés à un usage associatif qui constituent l’essentiel de ceux restant à classer.

• Le Conseil du Patrimoine Privé a amorcé, au cours de cette deuxième année d’activité, l’examen des propositions de classement formulées par la Ville pour les immeubles affectés à un usage associatif, à la lumière des orientations définies par le Maire de Paris et communiquées au Conseil du Patrimoine Privé par lettre du 26 novembre 1996. Ces orientations sont les suivantes :

- la Ville concentre son intervention sur les associations dont l’activité rejoint les compétences de la collectivité parisienne et complète la politique culturelle de la Ville, son action sociale, ses activités d’accueil ou d’entraide ;
- il convient d’engager une politique de remise à niveau progressive des loyers, en accordant corrélativement des subventions compensatrices. La relative précarité du régime des occupations associatives, au regard des locations d’habitation ou commerciales peut cependant conduire la Ville à fixer un niveau de loyer susceptible de s’éloigner de la valeur locative du marché. Les autorités municipales envisagent, à cet égard, de retenir un abattement moyen de 30 % sur la valeur locative ;
- la Ville accordera des subventions compensatrices des augmentations de loyer en fonction de l’intérêt des activités en cause et des capacités contributives des associations ;
- enfin, la Ville vérifiera, à l’échéance des baux, que l’hébergement de chaque association est conforme aux objectifs municipaux.

Ce sont ainsi 10 immeubles affectés principalement ou exclusivement à une occupation associative qui ont fait l’objet d’un avis quant à leur classement. Pour 8 d’entre eux, le Conseil du Patrimoine Privé a proposé le maintien dans le patrimoine communal. Il s’agit dans tous les cas d’associations à but culturel (telles que le Musée du Vieux Montmartre) ou à vocation sociale. Le Conseil du Patrimoine Privé a systématiquement assorti son avis de la condition que le loyer consenti l’association soit réévalué pour atteindre le niveau moyen des loyers pratiqués dans le quartier pour les immeubles à usage de bureaux diminué de 30 %, quitte à ce que la Ville accroisse en contrepartie et à due concurrence la subvention accordée à l’association locataire. Le Conseil du Patrimoine Privé a sursis à statuer dans les 2 autres cas dans l’attente d’informations complémentaires.

Le nombre d’avis rendus par le Conseil du Patrimoine Privé à propos d’immeubles affectés à une occupation associative peut paraître modeste. Il s’explique par le fait que le Conseil a souhaité, pour chacun des cas examinés, disposer d’une information très complète relative notamment, aux comptes de l’association, à la nature de ses activités, à son mode de fonctionnement, à sa situation juridique ainsi qu’à ses relations avec la Ville.

b) Répartition générale des propriétés classées

Le Conseil du Patrimoine Privé a proposé le classement aux fins de vente de 59,9 % des immeubles, le transfert aux bailleurs sociaux étant préconisé pour 17,2 % d’entre eux et le maintien dans le patrimoine pour les 22,9 % restant.

Ces données brutes masquent un fort contraste entre deux groupes d’immeubles : les immeubles détenus par la Ville en pleine propriété et les immeubles dont la Ville n’est que copropriétaire, qui représentent respectivement trois-quarts et un quart des immeubles du domaine permanent. Eu égard à la difficulté, pour les bailleurs sociaux, de gérer des logements sociaux isolés au sein d’immeubles en copropriété, la Commission Consultative, dont les conclusions ont été adoptées par le Conseil de Paris, avait proposé de réserver, sauf cas exceptionnel, le transfert aux bailleurs sociaux aux immeubles détenus en pleine propriété par la Ville. C’est ainsi que 92 % des immeubles en copropriété ont fait l’objet d’avis de classement aux fins de vente. En revanche, moins de la moitié (44 %) des immeubles détenus en pleine propriété ont fait l’objet d’une telle proposition de classement, le Conseil du Patrimoine Privé ayant proposé le transfert aux bailleurs sociaux pour plus du quart d’entre eux.

Ce contraste se retrouve en termes de logements. Derrière les chiffres globaux -55,3 % de propositions de classement aux fins de vente et 42,5 % de propositions de transfert aux bailleurs sociaux-, il convient de distinguer les propositions relatives au classement des logements situés dans des immeubles en copropriété, qui sont toutes dans le sens de la vente, de celles relatives au classement des logements situés dans des immeubles détenus en pleine propriété, qui s’équilibrent entre vente et transfert aux bailleurs sociaux.

c) Répartition géographique des propriétés classées

Le Conseil du Patrimoine Privé a proposé le classement aux fins de transfert aux bailleurs sociaux de près de 72 % des logements situés dans les quartiers Ouest de Paris qui lui ont été présentés. S’il convient de ne pas donner une signification excessive à ce chiffre, dans la mesure où les logements situés dans les quartiers Ouest ne représentent que 15 % du total des logements dont le classement a été examiné (contre 65 % pour les arrondissements centraux et 20 % pour les quartiers Est), il tend néanmoins à montrer que la préoccupation de mixité sociale sur laquelle insistait le rapport de la Commission Consultative demeure celle du Conseil du Patrimoine Privé.

1.2 - Le domaine intercalaire pérenne

Au 28 février 1998, le Conseil du Patrimoine Privé avait examiné le classement de
77 des 153 immeubles du domaine intercalaire pérenne, émettant des avis pour 64 d’entre eux, les 13 autres ayant fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente d’informations complémentaires.

Le Conseil du Patrimoine a proposé le classement des trois quarts de ces immeubles aux fins de vente et le transfert aux bailleurs sociaux du quart restant.

Le Conseil du Patrimoine Privé a, par ailleurs, proposé le transfert aux bailleurs sociaux de 61,6 % des logements sur lesquels il a statué (212 sur 344) et la vente des 38,4 % restant (132 sur 344).

1.3 - L’adoption par le Conseil de Paris des propositions de classement

A la date du 28 février 1998, le Conseil de Paris s’était prononcé sur le classement de 71 des immeubles communaux des domaines " permanent " et " intercalaire pérenne " ayant fait l’objet d’un avis du Conseil du Patrimoine Privé, -soit 42 %-, étant rappelé que le principe du classement aux fins de vente des copropriétés a été validé par le Conseil de Paris en décembre 1995 et que ces biens ne lui sont, par conséquent, pas soumis.

Le Conseil de Paris a, par ailleurs, délibéré sur le classement de 1 216 logements, soit plus de 67,9 % de ceux soumis à l’avis du Conseil du Patrimoine Privé (hors sursis à statuer).

Dans tous les cas, le Conseil de Paris a suivi l’avis du Conseil du Patrimoine Privé.

2 - La vérification des origines de propriété des biens du domaine privé

Au cours de sa deuxième année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé a consacré une partie importante de son travail à la vérification des origines de propriété des biens communaux, tâche qui avait été entamée au cours de l’année précédente.

2.1 - Etat d’avancement des vérifications

u Ces vérifications sont aujourd’hui très avancées concernant le domaine permanent puisqu’elles ont été effectuées pour 227 des 350 immeubles composant l’effectif " historique " (64,9 %) et, surtout, pour 1 491 des 1 535 logements (97,1 %).

Pour le domaine permanent, les vérifications ont conduit le Conseil du Patrimoine Privé a validé les origines de propriété de 204 immeubles (89,9 % des immeubles soumis à vérification) et de 1 356 logements (90,9 % des logements vérifiés). Le Conseil du Patrimoine Privé a donc été amené à réserver son avis sur les origines de propriété d’environ 10 % des immeubles et des logements concernés dans l’attente du résultat des investigations, menées en coopération avec le Groupe d’Experts placé auprès de lui, relatives aux conditions dans lesquelles sont intervenues les mutations dont ces biens ont fait l’objet pendant la période de l’Occupation.

Le Conseil du Patrimoine Privé a, notamment, réservé son avis sur les origines de propriété de tous les immeubles situés dans le quartier dit " îlot insalubre n° 16 " acquis pendant la période de l’Occupation et qui se trouvent encore à ce jour dans le domaine privé communal.

• Les origines de propriété de 66 des 150 immeubles - soit 44 % - et de 365 des
  674 logements - soit 54,1 % - du domaine intercalaire pérenne ont, par ailleurs, fait l’objet de vérifications.

Le Conseil du Patrimoine Privé a réservé son avis pour 6 immeubles (9,1 % des immeubles vérifiés) et pour 25 logements (6,8 % des logements vérifiés).

• Concernant la subdivision du domaine privé dite " domaine intercalaire " au sens strict du terme, c’est-à-dire à l’exclusion de sa partie pérenne, les vérifications d’origine de propriété ne sont pas, actuellement, effectuées de manière systématique. Les biens du domaine permanent et du domaine intercalaire pérenne ont en effet été jugés prioritaires par rapport à ceux du domaine intercalaire, ceux-ci étant, pour leur quasi totalité, entrés dans le domaine privé bien après la seconde guerre mondiale. Les origines de propriété des biens du domaine intercalaire sont vérifiées à l’occasion de leur cession.

77 adresses correspondant à 35 immeubles -les autres adresses étant, en général, des terrains- et 351 logements ont ainsi fait l’objet de vérifications. Les origines de propriété ont été validées pour 87 % des adresses, 77 % des immeubles et 85 % des logements, le Conseil du Patrimoine Privé réservant son avis dans les autres cas.

2.2 - Date d’acquisition des biens dont les origines de propriété ont fait l’objet de
réserves

Parmi les biens sur les origines de propriété desquels le Conseil du Patrimoine Privé a réservé son avis, seuls 35,9 % ont été acquis pour le compte de la Ville pendant la période de l’Occupation. Près de 60 % de ces biens ont été acquis postérieurement à la Libération. Si l’on exclut les biens situés dans le périmètre de l’îlot n° 16 qui ne représentent que 5 % des biens dont les origines de propriété ont été vérifiées au 28 février 1998 et qui font l’objet de recherches systématiques, ces proportions sont, respectivement, de 7,7 % et 84,6 %.

Cela signifie que dans la très grande majorité des cas, les biens concernés n’ont pu faire l’objet de spoliations du fait de la Préfecture de la Seine lors de leur acquisition pour le compte de la Ville de Paris et pourraient seulement être susceptibles d’avoir fait l’objet d’une spoliation du fait d’un précédent propriétaire avant leur incorporation dans le patrimoine privé communal.

Les recherches approfondies relatives à ces biens n’ont pas encore débuté à ce jour, le Conseil du Patrimoine Privé et le Groupe d’Experts qui lui est adjoint ayant jusqu’ici concentré leurs efforts sur les recherches relatives aux conditions d’acquisition par la Préfecture de la Seine pour le compte de la Ville des biens entrés dans le domaine privé pendant la période de l’Occupation.

Les recherches relatives aux biens acquis par la Ville après la Libération et ayant fait l’objet de mutations entre le 10 juillet 1940 et le 25 août 1944 seront beaucoup plus difficiles à mener. Ces mutations ont été réalisées dans un cadre privé et il n’existe pas de dossier administratif relatant les conditions dans lesquelles les mutations sont intervenues, comme cela peut être le cas, par exemple, pour les acquisitions opérées par une collectivité publique par voie d’expropriation. Le seul document éventuellement disponible pour les mutations entre personnes privées est l’acte notarié qui contient, par nature, beaucoup moins d’informations qu’un dossier d’expropriation. Surtout ces recherches ne pourront - à supposer que des éléments suffisants sur les conditions dans lesquels la mutation est intervenue puissent être retrouvés - que déboucher sur le constat éventuel de spoliations commises par des personnes privées étrangères à la Ville, dont cette dernière ne saurait en aucune matière être tenue pour responsable et sans que le Conseil du Patrimoine Privé puisse formuler la moindre proposition de réparation.

Ce constat conduit le Conseil du Patrimoine Privé à s’interroger sur l’opportunité de telles recherches relatives aux biens acquis par la Ville ou pour son compte après la Libération et ayant fait l’objet de mutations pendant l’Occupation et du maintien du moratoire sur toutes mesures de gestion les concernant.

3 - Les modalités de gestion et de cession des immeubles du domaine privé

3.1 - Les mesures de préparation à la vente

a) Le déplafonnement des loyers commerciaux

La Commission Consultative, relevant que la location de locaux commerciaux ne constituait pas une activité entrant dans le champ d’action naturel d’une collectivité publique, avait retenu le principe de la vente de ces locaux. C’est ainsi que, comme indiqué précédemment, le Conseil du Patrimoine Privé a proposé le classement aux fins de vente des locaux commerciaux sauf lorsqu’ils se situaient dans des immeubles destinés à être transférés aux bailleurs sociaux ou à demeurer dans le patrimoine communal.

Le prix de vente d’un local commercial étant directement fonction du loyer escompté par l’acquéreur, il est toutefois apparu préférable, dans le cas des locaux commerciaux pour lesquels le loyer était très inférieur aux valeurs de marché, de ne procéder à la vente qu’après que le loyer aura été déplafonné et porté au niveau du marché, ce qui ne peut s’opérer que progressivement, à l’échéance du bail.

Le Conseil du Patrimoine Privé a poursuivi, au cours de sa deuxième année d’activité le déplafonnement des loyers commerciaux. Il a ainsi émis un avis favorable à la délivrance de congés avec offres de renouvellement assorties d’un nouveau loyer à trois locataires de locaux commerciaux situés dans le 6e arrondissement. Les loyers correspondants ont été augmentés dans des proportions allant de 1,8 à 3,2.

Les avis émis par le Conseil du Patrimoine Privé en matière de déplafonnement de loyers commerciaux ont à nouveau, cette année, suscité des réactions d’incompréhension de la part de certains élus des arrondissements concernés qui estiment que cette politique contribuerait à la désertification culturelle des quartiers centraux. Une telle analyse est non seulement dépourvue de fondement mais, surtout, contraire à la réalité juridique et économique, voire au bon sens.

Le Conseil se doit, à cet égard, de rappeler que la Ville ne peut que constater la hausse du niveau général des loyers commerciaux et ne saurait y faire obstacle par une politique de loyers minorés. Il serait d’une part, en effet, politiquement et juridiquement très discutable qu’une collectivité publique subventionne de manière implicite et pour des montants très élevés des activités commerciales, fussent-elles culturelles. D’autre part, une telle subvention serait en tout état de cause inefficace pour obtenir le maintien des commerces en cause, lesquels ne pourraient, ainsi que l’expérience l’a montré, qu’être incités à céder leur droit au bail dont la valeur est inversement proportionnelle au montant du loyer. On sait, en effet, que la valeur de ce droit au bail peut être estimée en capitalisant sur 7 à 9 ans la différence entre les loyers de marché et le loyer consenti dans le cadre du bail en cours.

La Ville et le Conseil du Patrimoine Privé ne sont en rien responsables d’une situation qui a pu être qualifiée, par certains élus, de " kafkaïenne " mais qui n’est que le résultat du libre jeu du marché.

b) Les congés pour vendre

Le Conseil de Paris, suivant en cela les conclusions du rapport de la Commission Consultative sur le Domaine Privé, a adopté le principe de ne vendre que des locaux vacants. Les logements ne peuvent donc être vendus qu’à l’issue des baux en cours après mise en oeuvre de la procédure de congé pour vendre prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Au cours de sa deuxième année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé a émis un avis favorable à la notification de 21 congés pour vendre, ce qui porte à 37 le nombre total de congés sur lesquels le Conseil s’est prononcé favorablement depuis sa création. Ces propositions ont toutes été suivies par le Conseil de Paris.

Les prix d’acquisition proposés aux locataires de ces logements se situaient dans une fourchette de 15 000 F par m² - pour deux logements situés dans le 2ème arrondissement - à près de 30 000 F par m² -pour un bien situé au coeur du 6ème arrondissement-.

4 des 21 locataires concernés se sont portés acquéreurs de leur logement au terme de la procédure de congé pour vendre. Le produit de la vente de ces 4 logements, situés pour deux d’entre eux dans le 3e arrondissement et pour les deux autres dans le 6e arrondissement, s’est élevé à 5 075 000 F.

Les locataires ayant décliné l’offre de vente ont remis leur logement à la Ville dans
12 cas. Dans les 5 cas restant, le locataire s’est maintenu dans les lieux. La Ville a décidé, en raison de l’âge et du niveau de ressources des intéressés, d’autoriser le maintien dans les lieux de deux de ces locataires. Deux autres locataires ont demandé à être relogés et la Ville étudie la suite à donner à ces demandes. Une procédure judiciaire a été engagée pour obtenir la libération du dernier logement.

La Ville a en outre souhaité notifier des congés pour vendre aux locataires de
7 logements situés dans des immeubles de l’îlot 16 acquis pendant la période de l’Occupation. Saisi à cette fin, le Conseil du Patrimoine Privé n’a pas émis de nouvel avis, dès lors qu’il avait précédemment réservé son avis sur les origines de propriété de ces biens ce qui entraînait, ipso facto, le prononcé d’un sursis à statuer sur les modalités de leur vente. Le respect du moratoire prononcé par le Maire de Paris excluait que le Conseil adopte une position différente.

Cela étant, le Conseil du Patrimoine Privé est tout à fait conscient des difficultés de gestion que cette position entraîne. Les sursis ainsi prononcés offrent aux locataires concernés l’opportunité de voir leur bail renouvelé pour 6 ans avec une possibilité très limitée de hausse du loyer. En s’abstenant de délivrer les congés pour vendre, la Ville se prive en effet du seul moyen de contrainte dont elle dispose et s’en remet totalement à la bonne volonté des locataires pour obtenir la libération des logements et pour qu’il soit mis fin à certaines situations dont la morale publique ainsi qu’un élémentaire souci de bonne gestion exigent qu’elles ne soient pas pérennisées. Il convient à cet égard de rappeler qu’au cours de la première année d’activité du Conseil du Patrimoine Privé, le moratoire prononcé par le Maire avait empêché la délivrance, dans les délais légaux, de huit congés pour vendre et que si trois des locataires concernés avaient accepté de quitter spontanément le logement qu’ils occupaient à l’expiration du bail, les cinq autres n’avaient pas estimé devoir agir de même.

Le Conseil de Paris, qui dispose seul du pouvoir de décision en la matière -le Conseil du Patrimoine Privé n’ayant qu’un rôle strictement consultatif- a choisi de procéder à la notification de ces congés pour vendre en dépit du sursis à statuer.

Deux des locataires concernés se sont portés acquéreur de leur logement. Compte tenu de ces deux cessions supplémentaires, le produit total des ventes s’établit à 9 150 000 F.

Les 5 locataires ayant décliné l’offre de vente se sont tous maintenus dans les lieux.

Pour l’un d’entre-eux, le bail n’est pas encore, à ce jour, parvenu à échéance. Un deuxième a partiellement libéré son logement et la Ville lui a consenti, en raison de son âge, un nouveau bail sur la partie non libérée. Les trois derniers se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre. Deux procédures judiciaires ont été engagées par la Ville pour obtenir la libération des lieux.

c) Les procédures de sortie de la loi de 1948

La procédure de congé pour vendre ne peut être mise en oeuvre dans le cas des logements soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948. Il est donc nécessaire, pour ceux de ces logements qui sont destinés à la vente, de procéder à la sortie de ce régime lorsque cela est possible, à savoir pour les seuls logements classés en catégorie II B et II C, à l’issue d’un bail spécifique de huit ans au cours duquel le loyer est progressivement porté au niveau du marché et sous réserve que les ressources du locataire soient suffisantes. Les logements de catégorie III A, B et C et IV ne permettent pas d’engager une procédure de sortie de la loi de 1948 mais peuvent toutefois être reclassés en catégorie II B et II C lorsque leurs caractéristiques de confort correspondent à celles de ces catégories.

Le caractère justifié, au regard des caractéristiques du logement et de la situation du locataire, du maintien dans le régime de la loi de 1948 des logements situés dans les immeubles destinés à demeurer au sein du patrimoine communal est également systématiquement examiné.

En revanche, la sortie du régime de la loi de 1948 n’est pas recherchée pour les logements situés dans des immeubles destinés à être transférés à des bailleurs sociaux. Il appartiendra aux organismes auxquels ces immeubles seront transférés de gérer la transition entre le régime de la loi de 1948 et celui résultant de l’application des conventions de type PLA ou PLI.

Le Conseil du Patrimoine Privé est systématiquement consulté sur le principe de la mise en oeuvre des procédures de reclassement et de sortie du régime de la loi de 1948 ainsi que sur le montant du loyer d’objectif devant être atteint au terme du bail de huit ans.

345 des 973 logements du domaine permanent et du domaine intercalaire pérenne classés aux fins de vente ou de maintien dans le patrimoine communal au 28 février 1998 sont soumis au régime de la loi de 1948. Le Conseil du Patrimoine Privé avait à cette date été consulté sur 192 d’entre eux.

Dans 186 cas, le Conseil du Patrimoine Privé a émis un avis favorable à l’engagement d’une procédure de sortie précédée, le cas échéant, du reclassement du logement. Le Conseil a préconisé le maintien dans le régime de la loi de 1948 de quelques logements en raison de leur exiguïté, de l’absence d’éléments de confort ou du niveau de ressources des locataires, éléments qui, en tout état de cause, auraient empêché de mener la procédure de sortie à son terme.

Sur les 186 procédures engagées au 28 février 1998, qui concernent toutes des logements situés dans le 4e et le 6e arrondissement, 80 sont achevées :

- 25 baux de huit ans ont été signés avec les locataires,
- 4 baux à loyer libre ont été conclus,
- 2 locaux ont été remis à la Ville par les locataires,
- 49 procédures ont dû être abandonnées en raison de l’insuffisance des ressources du locataire ou des caractéristiques du logement.

Par ailleurs, 28 cas d’occupation irrégulière ont été mis en évidence par la Ville qui a dénoncé les baux correspondants.

Les procédures de sortie de la loi de 1948 donnent lieu à de nombreux contentieux. Un grand nombre de locataires contestent les reclassements et refusent de signer les baux de sortie. Pas moins de 54 instances sont actuellement en cours concernant des procédures engagées avant le 28 février 1998.

3.2 - La préparation et les résultats des ventes

• Le Conseil du Patrimoine Privé est systématiquement consulté sur le principe de la vente des biens du domaine privé, sur les modalités de cette vente -adjudication ou cession de gré à gré- ainsi que sur le prix de cession ou le montant de la mise aux enchères en cas d’adjudication.

Conformément aux conclusions de la Commission Consultative, le Conseil de Paris a opté pour le principe d’une vente par adjudication chaque fois que les caractéristiques du bien le permettent. Ce mode de cession est en effet le plus à même de garantir une parfaite transparence dans les opérations de ventes. Des exceptions à cette règle sont toutefois possibles dans le cas de biens très spécifiques pour lesquels il n’existe pas vraiment de marché et pour lesquels une vente amiable est susceptible de conduire à un meilleur résultat.

Au cours de sa deuxième année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé s’est prononcé sur les modalités de cession de 154 biens du domaine privé. Il a émis un avis favorable à la vente par adjudication de 113 de ces biens et à la vente de gré à gré de 29 autres. Il a sursis à statuer dans 12 cas, le plus souvent dans l’attente d’éléments d’information complémentaires.

Pour éclairer sa réflexion quant au prix de cession, le Conseil du Patrimoine Privé dispose des estimations des services fonciers. Il a toutefois été amené, à plusieurs reprises, à s’écarter notablement de ces estimations qui, au regard de ses propres préoccupations, ne lui apparaissaient pas suffisamment motivées et se sont trouvées, dans la période de dépression du marché immobilier, parfois en décalage avec l’évolution récente du marché. Dans cinq cas, dont l’un concerne un terrain situé en banlieue parisienne et pour lequel les services fonciers ont fourni trois évaluations successives variant dans un rapport de 1 à 4 sans être assorties d’éléments de comparaison, le Conseil du Patrimoine Privé a été conduit à demander à la Ville de faire procéder à une évaluation des biens en cause par un expert indépendant. Cette solution a généralement donné des résultats satisfaisants.

Ventes par adjudication

Pour assurer une plus grande efficacité, le Conseil du Patrimoine Privé supervise les ventes par adjudication des logements du domaine privé du début à la fin de la procédure. Il veille ainsi, tout d’abord, à ce qu’une publicité adéquate soit faite avant chaque vente, notamment dans les grands journaux nationaux. Le Conseil du Patrimoine Privé a parfois également demandé à la Ville de procéder à des mesures de publicité particulières préalablement à la vente de biens de très grande qualité. Ensuite, la composition du programme de chaque vente est opérée sous le contrôle d’un membre du Conseil du Patrimoine Privé.

Sept séances d’adjudication ont été organisées entre le 28 février 1997 et le 28 février 1998. Sur les 117 biens mis en vente, 93 ont été vendus - soit une proportion de mises aux enchères infructueuses de 20,5 % - pour un produit total de plus de 102 MF. Ce produit est supérieur de près de 12 MF à la somme des mises à prix des biens mis en adjudication de près de 25 MF à la somme des mises à prix des seuls biens vendus. Cela signifie qu’en moyenne, les biens vendus l’ont été pour un montant supérieur de 30 % à leur mise à prix.

Les biens vendus se situent, pour l’essentiel dans les 1er, 3e, 4e, 6e et 16e arrondissements.

7 biens, tous situés dans le 6e arrondissement, ont fait l’objet de surenchères à hauteur de 10 % du prix d’adjudication dans les 10 jours qui ont suivi la vente. Dans ces conditions, la Ville les a remis ultérieurement en adjudication. Les prix les plus élevés de toutes les séances d’adjudication organisées au cours de l’année écoulée ont été observés pour ces biens. Un appartement de 5 pièces et 145 m² a ainsi été adjugé à plus de 50 000 F/m² et un appartement de 2 pièces et 42 m² a atteint la somme de 71 000 F/m². Mais la cession la plus surprenante demeure celle d’un garage de 25 m² adjugé, dans un premier temps pour 1 MF puis pour
1,1 MF après surenchère (soit 44 000 F/m²). L’écart constaté entre le prix atteint pour certains appartements et les valeurs de marché montre que, contrairement à une idée reçue, le recours à la procédure d’adjudication publique ne permet pas d’éviter les " valeurs de convenance ", au sens que la jurisprudence de la Cour de Cassation donne à ce terme. Ceci s’explique aisément. Rien ni personne, en effet, ne peut empêcher des acquéreurs potentiels vivement intéressés d’être présents à l’adjudication et d’y porter les enchères jusqu’au niveau correspondant à leur appréciation personnelle (donc de " convenance ") du bien en cause.

Les enchères infructueuses se concentrent dans l’Est parisien et notamment dans le 19e arrondissement. Les biens qui n’ont pas trouvé preneur dans cet arrondissement sont, pour l’essentiel, des biens de qualité médiocre.

Les ventes de gré à gré

Au cours de la période du 28 février 1997 au 28 février 1998, 8 biens ont été vendus de gré à gré pour une valeur totale de 30,6 MF. Il s’agit pour l’essentiel de terrains et d’immeubles du domaine intercalaire cédés à des sociétés d’aménagement, conformément à leur destination normale.

3.3 - La préparation des transferts aux bailleurs sociaux

Au 28 février 1998, le Conseil du Patrimoine Privé avait proposé le transfert aux bailleurs sociaux de 55 immeubles des domaines permanent et intercalaire pérenne, comprenant 826 logements. A cette même date, le Conseil de Paris avait adopté ce classement pour 32 immeubles et 580 logements.

Le Conseil du Patrimoine Privé n’avait toutefois encore été saisi, à la fin de sa deuxième année d’activité, des modalités particulières de transfert d’aucun de ces immeubles, la réflexion relative au schéma global des transferts n’étant pas achevée, ainsi que cela sera exposé plus loin au titre des questions générales.

4 - Les questions générales soumises au Conseil du Patrimoine Privé

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le Conseil du Patrimoine Privé n’a pas perçu, au cours de sa deuxième année d’activité, la nécessité de s’éloigner sensiblement des options retenues dans le rapport de la Commission Consultative et des choix opérés par lui depuis sa création. Il en va de même pour les procédures et les méthodes de travail.

4.1 - Transfert aux bailleurs sociaux

L’option principale retenue dans le rapport de la Commission Consultative sur le domaine privé était le transfert aux bailleurs sociaux de tous les immeubles du domaine privé dont les caractéristiques le permettent. L’objectif qui sous-tendait ce choix était le développement du logement social, le transfert aux bailleurs sociaux ne constituant qu’un des moyens d’atteindre cet objectif, un autre étant l’affectation du produit des ventes des biens du domaine privé aux opérations de construction de logements sociaux.

Dans le cas des ventes, le recours à la procédure d’adjudication publique s’est imposée avec évidence comme la plus efficace en termes de produit tiré des ventes et comme la plus transparente.

La problématique du transfert à des professionnels du logement social d’immeubles existant apparaît toutefois infiniment plus complexe que celle de la vente de ces immeubles et le transfert aux bailleurs sociaux ne peut concrètement débuter avant que soient apportées des réponses à plusieurs questions de principe relatives tant aux choix politiques de la Ville qu’aux modalités techniques du transfert. Les principaux arbitrages à opérer sont les suivants :

- Faut-il privilégier un transfert en bloc des immeubles concernés à un ou deux grands opérateurs, ce qui permettrait de procéder rapidement et sans difficultés, ou un transfert fractionné au profit d’un plus grand nombre d’opérateurs, ce qui permettrait d’obtenir une adéquation plus fine entre les caractéristiques des immeubles et logements transférés et le savoir faire spécifique de chaque opérateur ?

- Selon quelles modalités juridiques -transfert en pleine propriété , bail emphytéotique, autres modalités- le transfert doit-il être opéré ?

- Quel mode de sélection des candidats faut-il adopter ? La mise en concurrence des différents bailleurs candidats à la reprise d’une partie des immeubles et logements classés aux fins de transfert aux bailleurs sociaux doit s’effectuer selon des modalités garantissant la plus grande transparence tout en demeurant réaliste au regard de la spécificité de l’opération de transfert.

- Au regard de quels critères la sélection des candidats à la reprise de ces immeubles et logements doit-elle être effectuée ? Parmi les critères pertinents figurent :

• la taille du bailleur ;
• la qualité de sa gestion (taux d’impayés, taux de vacance) ;
• la répartition géographique du parc géré par le bailleur (en vue d’assurer une cohérence avec les immeubles transférés) ;
• l’expérience des opérateurs dans le domaine social ;
• la solidité financière du bailleur ;
• la capacité du bailleur à conduire des opérations importantes de réhabilitation, notamment en termes de montage financier et de savoir faire technique ;
• la qualité de ses relations avec la Ville de Paris.

Pour nourrir sa réflexion en la matière, le Conseil du Patrimoine Privé a organisé au cours de cette année, trois séances d’audition des responsables des principaux bailleurs sociaux de la place de Paris, certains gérant déjà des logements sociaux appartenant à la Ville, d’autres étant dépourvus de tout lien avec celle-ci.

Ces séances ont donné lieu à de fructueux échanges de vue sur les différentes questions évoquées. Le Conseil du Patrimoine Privé a pu ainsi constater que si des points de convergence existaient sur certains sujets, chaque organisme ou société possédait sa propre culture et ses propres techniques de gestion.

Conformément à la répartition des rôles entre la Ville et le Conseil du Patrimoine Privé rappelée plus haut, il appartenait ensuite aux autorités municipales, qui possèdent seules le pouvoir de décision, de soumettre pour avis au Conseil du Patrimoine Privé des propositions quant à l’architecture générale des transferts, ce qu’elles ont fait en février 1998.

Le schéma proposé par la Ville reposait sur le postulat selon lequel les transferts seraient opérés au profit exclusif des organismes qui participent aujourd’hui à la gestion des logements du domaine privé par le biais de conventions de gestion, à savoir l’OPAC de Paris et les sociétés d’économie mixte de la Ville. Celle-ci a en effet fait valoir à l’appui de sa proposition que les bailleurs sociaux situés dans la mouvance municipale géraient l’essentiel des 190 000 logements sociaux situés sur le territoire parisien et disposaient ainsi d’un savoir faire et d’un professionnalisme reconnu, de telle sorte qu’il était inutile, selon elle, d’envisager qu’elle confie certains des immeubles du domaine privé à un opérateur extérieur.

Statuant sur ces propositions, le Conseil du Patrimoine Privé a, en premier lieu, été conduit à rappeler que le rapport de la Commission Consultative, dont les conclusions ont été adoptées par le Conseil de Paris dans sa délibération du 18 décembre 1995, ne précisait nullement que le transfert aux bailleurs sociaux des immeubles et logements classés à cette fin devait s’opérer exclusivement au sein de la sphère municipale et que, dans l’esprit des membres de la Commission Consultative, il était nécessaire d’ouvrir a priori le transfert à l’ensemble des acteurs du logement social de manière à garantir à la fois une transparence incontestable dans les opérations de transfert et la meilleure gestion possible des logements transférés.

Il a, en second lieu, relevé que les rencontres organisées avec les représentants des principaux bailleurs sociaux parisiens avaient montré, d’une part, que la qualité de gestion des organismes proches de la Ville pouvait, dans certains cas, paraître insuffisante et, d’autre part, que certains des bailleurs sociaux ne participant pas actuellement à la gestion du parc de logements sociaux de la Ville offraient de très intéressantes prestations.

Pour l’ensemble de ces raisons, le Conseil du Patrimoine Privé a été conduit à émettre un avis défavorable aux principes proposés par la Ville pour guider le choix des organismes bénéficiaires du transfert.

4.2 - Politique des ventes

a) Composition des programmes d’adjudication

L’expérience acquise au cours de la première année d’activité a permis d’affiner la politique de composition des programmes d’adjudication.

Il a ainsi été constaté que la mise en vente de biens de grande qualité, situés pour l’essentiel dans le IVe et le VIe arrondissements, provoquait un " effet d’appel " qui bénéficiait à l’ensemble des lots du programme. C’est pourquoi le Conseil du Patrimoine Privé a conseillé à la Ville de composer systématiquement le programme des ventes, à parts égales, de biens de qualité et de biens plus ordinaires.

L’expérience a également montré que certains biens, de qualité médiocre, ne trouvaient pas acquéreur en dépit de plusieurs mises aux enchères successives et de mises à prix très inférieures à l’estimation des services fonciers. Ces biens, souvent de petite taille et en très mauvais état, ne sont en effet pas susceptibles d’intéresser des acquéreurs individuels. Les professionnels ne sont pas davantage intéressés par ces biens isolés peu propices à une opération de promotion immobilière. C’est pourquoi, le Conseil du Patrimoine Privé a proposé que les biens de ce type, après 2 ou 3 adjudications infructueuses, soient mis en réserve et regroupés en fin d’exercice en un lot global susceptible d’intéresser un acquéreur professionnel. Ce lot serait attribué au plus offrant, soit par voie d’adjudication publique, soit après une procédure de consultation. Il pourrait être aussi imaginé que ces biens fassent l’objet d’une remise en état sommaire s’il apparaissait que celle-ci est de nature à permettre une cession dans des conditions économiques plus favorables mais cette dernière hypothèse ne devrait être envisagée qu’avec la plus grande prudence eu égard à l’aléa financier substantiel qu’elle comporte.

b) Modalités de cession des logements du domaine privé

Au cours de l’année écoulée, la Ville a invité le Conseil du Patrimoine Privé à réfléchir à de nouvelles modalités de cession des logements du domaine privé.

La Ville, ayant reçu de nombreuses demandes en ce sens, a consulté le Conseil du Patrimoine Privé sur la possibilité de vendre de gré à gré aux locataires qui le souhaitent, d’une part, les logements régis par la loi de 1989 avant l’arrivée à échéance du bail et la mise en oeuvre de la procédure de congé pour vendre et, d’autre part, les logements régis par la loi du 1er septembre 1948 sans attendre l’échéance du bail de sortie de ce régime, d’une durée de 8 ans, ou, éventuellement, avant même l’engagement de toute procédure de sortie du régime de cette loi. Chaque locataire serait, dans cette perspective, destinataire d’une offre de vente de la part de la Ville à un prix correspondant à la valeur " libre " du logement. En cas de refus, le régime de la loi de 1948 ou de la loi de 1989 continuerait, selon le cas, à s’appliquer.

Le Conseil du Patrimoine Privé ne pouvait que constater que le projet envisagé par la Ville constituait un changement radical par rapport aux orientations contenues dans le rapport de la Commission Consultative sur le domaine privé, à savoir la vente, par adjudication, des seuls logements libres et la notification de congés pour vendre aux locataires au terme de leur bail. Le Conseil du Patrimoine Privé ne pouvait donner un avis favorable à un tel changement d’orientations -qui devrait en tout état de cause être adopté le cas échéant par délibération du Conseil de Paris- que si les avantages qu’il présentait l’emportaient sur ses inconvénients.

Au cas précis, le Conseil du Patrimoine Privé, tout en reconnaissant que les nouvelles modalités de vente envisagées par la Ville traduisaient une volonté de gestion plus dynamique du domaine privé de nature à accélérer le rythme des ventes, à permettre l’accession de nombreux locataires à la propriété et à fournir à la Ville des ressources budgétaires additionnelles qu’elle pourrait consacrer au logement social, a estimé qu’elles se heurtaient à des objections si fortes qu’elles ne pouvaient recevoir un avis favorable. 

En premier lieu, le Conseil du Patrimoine Privé estimait illusoire la perspective de pouvoir vendre des logements occupés au prix de logements vacants, fût-ce à leurs occupants, et craignait que la Ville soit conduite, sous la pression des locataires, à céder ces logements à un prix inférieur à celui qui pourrait être obtenu par la mise en oeuvre des procédures habituelles.

En deuxième lieu, un tel mécanisme aurait privé la Ville des garanties qu’offre la vente par voie d’adjudication publique tant en termes de transparence que de produit de la vente, l’expérience ayant montré -comme rappelé plus haut- que les prix susceptibles d’être atteints lors de l’adjudication sont parfois très supérieurs au prix moyen des transactions sur le marché.

Enfin et surtout, le mécanisme envisagé revenait, s’agissant des logements régis par la loi de 1948, à offrir aux locataires un effet d’aubaine, un avantage inattendu et peu justifiable s’ajoutant, pour les intéressés, à celui que constitue déjà le fait d’occuper un logement soumis à ce régime très favorable.

Pour l’ensemble de ces raisons, le Conseil du Patrimoine Privé estime souhaitable de s’en tenir aux principes contenus dans les conclusions du rapport de la Commission Consultative.

c) Préparation des cessions de gré à gré

La Commission Consultative et le Conseil de Paris ont adopté le principe du recours à la procédure d’adjudication publique chaque fois que les caractéristiques du bien cédé n’y font pas obstacle. Il n’est donc recouru à la procédure de vente de gré à gré que de manière exceptionnelle, par exemple dans le cas de biens susceptibles d’intéresser un unique acquéreur. Le Conseil du Patrimoine Privé a ainsi statué sur le cas d’un débarras contigu à un appartement, d’un terrain enclavé dans une propriété ou encore du mur pignon d’un immeuble dans lequel la Ville ne détenait plus aucun lot.

Si le Conseil du Patrimoine Privé ne formule aucune objection de principe quant au recours à la vente de gré à gré dans ces cas très particuliers, il tient à souligner une difficulté rencontrée lors de la préparation des ventes correspondantes. A plusieurs reprises, en effet, le Conseil a été saisi par la Ville de propositions de cession pour lesquelles les négociations avec l’acquéreur potentiel étaient achevées. Le Conseil se trouvait donc dans une situation peu satisfaisante du point de vue de l’exécution de sa mission. Soit il entérinait la cession aux conditions négociées par la Ville, même si celles-ci lui semblaient insuffisantes, soit, en raison de cette insuffisance, il émettait un avis défavorable global alors même qu’il était d’accord sur le principe de la cession, puisqu’il ne disposait plus de la possibilité de formuler des réserves sur le prix proposé au futur acquéreur.

Le Conseil a donc été amené à rappeler que sa mission consistait à émettre, préalablement à la cession de chacun des biens du domaine privé, un avis portant tant sur la procédure à retenir que sur les conditions d’estimation du bien cédé. Il estime ne pas être en mesure de remplir sa mission lorsque des propositions lui sont soumises dans les conditions sus-évoquées. C’est pourquoi il demande à la Ville de faire en sorte que de telles situations ne se reproduisent pas et qu’il soit, à l’avenir, consulté suffisamment en amont des ventes de gré à gré pour être mis à même d’émettre un avis dans des conditions conformes à la lettre comme à l’esprit de sa mission.

4.3 - Relations avec les autres collectivités publiques

A deux reprises au cours de sa deuxième année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé a été conduit à réaffirmer avec force le principe fondamental selon lequel si une collectivité publique ne saurait, bien évidemment, prodiguer des libéralités au profit de particuliers, elle ne saurait davantage en faire bénéficier d’autres collectivités publiques.

Si les propositions de cession de biens de gré à gré à des particuliers soumises au Conseil du Patrimoine Privé n’ont jamais revêtu un tel caractère, le Conseil a été conduit à assortir deux de ses avis concernant des cessions à des collectivités publiques de réserves liées à la faiblesse du prix de cession.

Le premier cas concerne le projet, examiné au cours de la séance du 15 octobre 1997, de vente au Ministère de la Défense d’un bien de très grande qualité situé dans le
Ve arrondissement. Cet immeuble était occupé et, en raison de la médiocrité relative du produit locatif, l’estimation des domaines s’élevait à la moitié seulement de la valeur foncière du bâtiment de sorte qu’il eut été préférable d’attendre la fin du bail pour procéder à la vente. La Ville et le Ministère souhaitant néanmoins conclure la vente à bref délai, le Conseil du Patrimoine Privé a émis un avis favorable en l’assortissant d’une condition tendant à ce que le Ministère de la Défense s’engage à céder, en contrepartie, à la Ville un bien permettant la réalisation d’une opération d’utilité publique ou de logement social.

Dans le second cas, la Ville souhaitait céder à la Commune de Livry-Gargan un terrain à titre gratuit en échange d’un simple transfert de gestion d’un autre terrain, appartenant au domaine public de ladite commune. Le Conseil du Patrimoine Privé s’est opposé aux modalités de cette transaction, estimant qu’elle devait s’opérer dans une totale transparence et dans le respect de la vérité des prix. Le Conseil a ainsi assorti son avis favorable de la condition que le terrain appartenant à la Ville de Paris soit vendu à un prix égal à l’estimation des services fonciers, quitte à ce que le transfert de gestion prévu initialement en contrepartie de la cession à titre gratuit s’effectue à titre onéreux comme l’autorise l’article R.58 du Code des domaines.

Au cours de sa deuxième année d’activité, le Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris a poursuivi le travail, entamé au cours de l’année précédente, de classement des biens du " domaine privé ", de vérification des origines de propriété de ces biens, de préparation et de mise en oeuvre des ventes et de préparation des transferts aux bailleurs sociaux.

Le rythme de travail du Conseil du Patrimoine Privé ne s’est pas ralenti, loin s’en faut, au cours de cette deuxième année. Plusieurs éléments, tenant à la nature du travail réalisé par le Conseil et aux circonstances dans lesquelles ce travail intervient, expliquent toutefois que la progression des indicateurs permettant de mesurer l’état d’avancement de sa mission - notamment le taux de classement - puisse paraître, à première vue, moins soutenue que celle constatée l’année dernière.

En premier lieu, le Conseil du Patrimoine Privé a terminé l’examen des biens immobiliers pour lesquels le choix du classement ne posait aucune difficulté. Il en est ainsi, par exemple, des logements de très grande qualité situés dans le VI^ème arrondissement dont le classement aux fins de vente s’imposait. Les biens restant à examiner présentent, pour la plupart, des difficultés particulières tenant, par exemple, à la nécessité de réaliser des études approfondies de faisabilité dans l’optique d’un éventuel transfert aux bailleurs sociaux. En outre, et comme cela a déjà été exposé, une partie des immeubles restant à classer sont occupés en tout ou partie par des associations et le Conseil se montre particulièrement exigeant à l’égard de la Ville quant aux informations qui lui sont fournies afin d’éclairer sa réflexion, ce qui ralentit le rythme d’examen des dossiers mais s’avère indispensable pour que le Conseil soit à même de contrôler la nature et l’objet réel de chacune des associations concernées.

En deuxième lieu, il convient de garder à l’esprit que le travail du Conseil du Patrimoine Privé est constitué, pour chaque bien, d’une chaîne d’avis successifs dont le classement ne constitue que le maillon initial. Il était indispensable de concentrer l’effort, au cours de la première année d’activité, sur le classement afin d’amorcer le processus devant, in fine, conduite à la vente ou au transfert aux bailleurs sociaux des biens. Au cours de cette deuxième année, le Conseil a donc rendu moins d’avis relatifs au classement mais s’est, en contrepartie, davantage penché sur les mesures de préparation à la vente, telles que la délivrance de congés pour vendre ou l’engagement de procédures de sortie de la loi de 1948. Tout cela a permis une accélération du rythme des ventes dont le produit a atteint, pour ne retenir que les ventes par adjudication, un montant de 102 M.F. contre 27 M.F. l’année dernière.

Le travail réalisé en aval de la décision de classement est, par nature, plus lent et plus difficile que le classement lui-même. Le classement est en effet décidé unilatéralement par les autorités municipales après avis du Conseil, n’implique aucune mesure de mise en oeuvre et n’emporte en lui-même aucun effet juridique à l’égard des occupants des biens concernés. Pour l’engagement des procédures de sortie de la loi de 1948 ou la notification des congés pour vendre, la Ville se heurte en revanche à la résistance des locataires qui acceptent parfois difficilement la mise au niveau du marché de leur loyer ou contestent la légalité du congé pour vendre. Un contentieux important s’est ainsi développé qui ralentit la progression du travail commun de la Ville et du Conseil.

Enfin, et surtout, le Conseil du Patrimoine Privé a été fortement mobilisé par les recherches relatives aux éventuelles spoliations commises par la Préfecture de la Seine pour le compte de la Ville de Paris lors de l’acquisition de biens du domaine privé. Un tiers des séances du Conseil ont été consacrées à ces recherches, chacune des réunions du Groupe d’Experts nécessitant un très important travail de préparation. Les travaux relatifs aux spoliations devraient néanmoins être achevés vers la fin de l’année 1998. Cela permettra au Conseil de concentrer, au cours de sa prochaine année d’activité, ses efforts sur quelques sujets de réflexion de fond relatifs à la gestion du domaine privé.

A cet égard, le Conseil du Patrimoine Privé s’assigne trois principaux objectifs pour l’année qui vient :

- la poursuite du classement des biens du domaine permanent et du domaine intercalaire pérenne, en mettant particulièrement l’accent sur les locaux associatifs ;- l’examen de la totalité des