Le Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris a été installé le 28 février 1996 par le Maire de Paris, avec pour mission première de veiller à la mise en oeuvre des conclusions et orientations contenues dans le rapport sur le domaine privé de la Ville de Paris établi le
30 novembre 1995 par la Commission consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris, et approuvé par le Conseil de Paris au cours de sa séance du 18 décembre 1995. A ce titre, il dispose d’une compétence consultative générale en ce qui concerne les questions relatives au « domaine privé » de la Ville de Paris.

Les dispositions de l’arrêté du 28 février 1996, créant le Conseil, lui laissaient une certaine marge dans la définition de ses attributions : une conception minimaliste conduisait cependant à le cantonner dans un rôle de classement et de définition générale des modalités de cession des propriétés communales, tandis qu’une interprétation extensive pouvait l’amener à s’impliquer dans l’ensemble des opérations susceptibles de faciliter la transformation du patrimoine.

Le Conseil du Patrimoine a clairement pris ce second parti, estimant que sa mission impliquait qu’il fût associé à tous les stades de la politique patrimoniale de la Ville, et notamment qu’il intervienne dans la détermination des mesures de gestion destinées à préparer la cession des divers éléments du domaine privé ou, dans les cas exceptionnels de maintien définitif dans le patrimoine, à assurer leur affectation.

Pour extensive que soit cette définition de sa mission, le Conseil du Patrimoine reste un organe purement consultatif, dont les avis ne sauraient lier la compétence des autorités municipales, seules investies, légalement et légitimement, du pouvoir de décision. Le lien de confiance instauré avec ces autorités, qui ne se sont, au cours de la première année d’activité du Conseil, écartées qu’en une seule occasion de ses propositions, lui confère cependant une responsabilité particulière dans la définition de la politique domaniale de la Ville de Paris.

Le présent rapport a pour objet d’établir le bilan des travaux de la première année d’activité du Conseil du Patrimoine, de présenter l’état d’avancement des procédures de vente et de transfert aux bailleurs sociaux, et de formuler quelques recommandations sur la conduite de ces procédures. Ce rapport concerne l’activité ordinaire du Conseil du Patrimoine et s’arrête au terme de cette première année, soit le 28 février 1997. Il ne fait donc pas état, sinon en termes généraux, des travaux correspondant à l’exercice de la mission confiée au Conseil du Patrimoine en novembre 1996.

Si le Conseil du Patrimoine est pratiquement parvenu, au cours de cette première année, à remplir la première mission qui lui était assignée - procéder au classement de l’ensemble des propriétés communales aux fins de transfert aux bailleurs sociaux, de vente, ou de maintien dans le domaine communal - les opérations de cession des propriétés communales se sont trouvées sensiblement ralenties, d’une part, par les délais de procédures et les difficultés techniques rencontrées dans l’examen des dossiers, d’autre part et surtout, par les questions soulevées depuis le mois d’octobre 1996 concernant les modalités d’acquisition d’une partie du domaine privé pendant l’Occupation.

La nécessité de procéder à un examen systématique des origines des propriétés communales, et de faire toute la lumière sur les acquisitions réalisées entre 1940 et 1944, a profondément transformé la mission et les méthodes de travail du Conseil, dont l’arrêté constitutif a d’ailleurs été modifié pour ce faire le 28 janvier 1997.

Avant de les exposer, il convient de rappeler quelques données dont la définition précise paraît indispensable à la compréhension du présent rapport, l’expérience du Conseil comme de la Commission qui l’a précédé montrant que de nombreux malentendus peuvent être évités si les éléments de base de l’analyse dans ce domaine sont explicités.

1 - La notion de « domaine privé » a été entendue par le Conseil du Patrimoine au sens où elle l’est traditionnellement à Paris, donc sans remise en cause d’une terminologie qui est davantage fonctionnelle que juridiquement correcte. Une telle remise en cause aurait induit, en effet, plus d’inconvénients pratiques que d’avantages réels. Le « domaine privé » s’entend ainsi, non pas de toutes les propriétés qui ne relèvent pas d’un régime de domanialité publique, mais uniquement du domaine immobilier locatif, et seulement de la fraction de ce domaine qui se trouve directement gérée ou supervisée par le service du domaine privé de la Ville de Paris. Il exclut donc les biens gérés par d’autres services, de même que les immeubles gérés par des sociétés d’économie mixte, par l’OPAC ou par des sociétés de HLM.

Le domaine privé comporte lui-même deux sous-ensembles, distingués en fonction de leur destination :

• le domaine « permanent », ainsi dénommé parce qu’il comprenait des biens destinés autrefois à demeurer durablement dans le patrimoine de la Ville ;

• le domaine « intercalaire », ainsi qualifié parce qu’il avait vocation à servir d’assiette à des opérations d’urbanisme, et non à entrer durablement dans le patrimoine locatif de la Ville. L’abandon de certaines opérations a cependant pu conduire la Ville à conserver une partie des biens en cause, qu’il est d’usage de ranger sous la dénomination - paradoxale, mais correspondant à une réalité inéluctable dans une grande cité - de « domaine intercalaire pérenne ».

2 - La loi de 1948 constitue une autre donnée qui, pour être souvent méconnue, conduit à de nombreuses erreurs d’interprétation. Cette loi de l’après-guerre est particulièrement protectrice des intérêts des occupants titulaires d’un bail entrant dans son champ d’application, auxquels elle confère notamment un droit au maintien dans les lieux à vie. Elle comporte un classement des locaux en fonction de leurs caractéristiques de confort : la catégorie I a été entièrement libérée ; la catégorie II A ouvre la possibilité de fixer librement les loyers ; les catégories II B et II C permettent dans certains cas une sortie du régime de la loi de 1948, à l’issue d’un bail spécifique de huit ans au cours duquel le loyer est progressivement porté au niveau du marché ; les catégories III A, B et C et IV ne permettent pas d’engager une procédure de réévaluation du loyer.

3 - Le « logement social » figure également parmi les données dont le contenu n’est pas toujours clairement identifié dans l’opinion.

Il doit être distingué du « logement d’insertion », non à raison de la vocation sociale, qui est commune aux deux types de logements, mais à cause de la population concernée - le logement social s’adressant aux ménages solvables - et des caractéristiques de gestion qui en découlent - le logement social étant géré par des organismes d’HLM selon une législation spécifique - ainsi que des critères techniques du logement - lesquels relèvent eux-mêmes de la législation HLM.

A l’intérieur de la catégorie du logement social, on distingue les logements PLA, qui ont un caractère social accentué (à raison des conditions de ressources et des niveaux de loyer pratiqués), et les PLI, moins éloignés des conditions de marché.

4 - Les locaux commerciaux obéissent, quant à eux, à une problématique distincte de celle des locaux d’habitation. La durée des baux est en règle générale de 9 ans. Le niveau des loyers répond normalement à une logique de rendement intrinsèque, et non de marché local ; la comparaison des loyers commerciaux et des loyers d’habitation, même dans un même quartier, a donc peu de sens. Enfin le décret du 30 septembre 1953 instaure un mécanisme de plafonnement des loyers, auquel il ne peut être dérogé que dans des conditions limitativement définies, notamment dans le cas de modifications notables de la commercialité locale, des conditions du bail, ou du commerce exercé.

5 - Le maintien d’un bien immobilier dans le domaine privé mérite, par ailleurs, quelques explications, car il a souvent été mal compris.

L’option fondamentale retenue par la Commission Consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris et approuvée par le Conseil de Paris était - dans la ligne d’observations faites antérieurement par des organismes de contrôle - que le domaine immobilier locatif de la Ville n’avait pas à demeurer de manière pérenne dans le patrimoine de la collectivité. On renverra, sur ce point, au rapport de la Commission sans y insister à nouveau. Deux voies s’ouvraient donc à titre principal pour les biens dont il s’agit : le transfert aux bailleurs sociaux des immeubles correspondant à une occupation sociale et, pour les autres biens immobiliers, la mise sur le marché.

La Commission consultative n’avait pas exclu cependant qu’à titre exceptionnel, certains biens se trouvent maintenus dans le patrimoine de la Ville à raison de leur affectation à des services publics ou d’intérêt général, ou de l’écart constaté entre un intérêt architectural et patrimonial exceptionnel et un faible potentiel d’attraction pour des investisseurs.

Ce maintien - qui a un caractère tout à fait résiduel, ainsi qu’on le verra, mais durable - doit être distingué naturellement de la conservation intercalaire, dans le domaine privé, de logements dont les baux ne sont pas arrivés à expiration ou qui font l’objet d’une protection légale, comme ceux qui relèvent du régime de 1948.

Ici encore - contrairement à ce que l’on a pu lire avec étonnement ici ou là - la collectivité publique, comme tout bailleur, ne peut s’exonérer du respect des lois protégeant les locataires. Elle peut, en revanche - et elle doit même - mettre en oeuvre toutes les dispositions de ces mêmes lois qui cantonnent ces avantages ou prévoient leur suppression dans tel ou tel cas. On verra que c’est aussi à cette tâche que s’emploie le Conseil du Patrimoine Privé.

Créé par un arrêté du 28 février 1996, le Conseil du Patrimoine Privé de la Ville de Paris est un organe indépendant, disposant d’une compétence consultative générale en ce qui concerne les questions relatives au « domaine privé » de la Ville de Paris - entendu, ainsi qu’on l’a précisé, comme l’ensemble des immeubles gérés par le « service du domaine privé » de la Ville ou dont la gestion par des sociétés d’économie mixte est supervisée par ce service. Dans ce cadre, le Maire de Paris peut saisir le Conseil afin de recueillir son avis et le Conseil peut lui-même se saisir de toute question entrant dans son champ de compétence.

a) Sa mission principale consiste à veiller à la mise en oeuvre des conclusions et orientations contenues dans le rapport sur le domaine privé de la Ville de Paris établi le 30 novembre 1995 par la Commission consultative sur le domaine privé de la Ville de Paris et approuvé par le Conseil de Paris au cours de sa séance du 18 décembre 1995.

A ce titre :

• il examine le classement exhaustif et détaillé des immeubles et lots du domaine privé établi aux fins de vente, de transfert aux bailleurs sociaux ou de maintien dans le patrimoine communal ;

• il est consulté sur les actes préparatoires à la mise en oeuvre des différentes procédures de préparation à la vente, notamment des projets de baux de sortie de la loi de 1948 et des programmes de notification des congés pour vendre ;

• il est consulté sur le programme général et le calendrier des cessions et transferts aux bailleurs sociaux proposés par les services municipaux compétents ;

• il émet un avis sur chaque programme de vente soumis au Conseil de Paris, tant sur la procédure proposée que sur les conditions d’estimation des biens en cause, ainsi que sur les conditions juridiques et financières de chaque projet de transfert aux bailleurs sociaux.

b) A la suite des interrogations suscitées par les modalités d’acquisition d’une partie du domaine privé pendant l’Occupation, le maire de Paris, par une lettre du
26 novembre 1996, confirmée par un arrêté du 28 janvier 1997, a confié au Conseil du Patrimoine Privé une mission complémentaire d’enquête sur les origines des propriétés communales.

Statutairement, le Conseil du Patrimoine comprend un Président, cinq membres titulaires et trois membres suppléants, nommés par le maire de Paris après consultation du Président, à raison de leur expertise dans les domaines juridique et immobilier.

Au 29 février 1997, sa composition était la suivante :

M. Noël CHAHID-NOURAÏ, Conseiller d’Etat, Président ;

M. Bernard HATOUX, Conseiller-Doyen honoraire à la Cour de Cassation, Vice-Président ;

M. Denis DEBUS, Président Directeur Général d’AGIFRANCE, suppléé par M. Charles-Marie JOTTRAS, Directeur Général du Groupe FEAU ;

M. Christian JACOTEY, Président de la Fédération nationale des experts près les cours d’appel et les juridictions administratives, suppéé par M.Jacques VIGIE, ancien Président de la Compagnie Nationale des experts immobiliers judiciaires ;

M. Marcel LAIR, ancien Président de la RIVP ;

M^e Jean-Marc POISSON, notaire, suppléé par M^e Gabriel VIDALENC, notaire.

M. Georges MERCADAL, délégué général de l’Union nationale des fédérations d’organismes HLM et M^e Marc ALLEZ, notaire, respectivement membre et membre suppléant du Conseil du Patrimoine dans sa formation d’origine l’ayant quitté pour des motifs tenant à leurs obligations professionnelles, ont été remplacés par M. Marcel LAIR et M^e Gabriel VIDALENC.

Le Conseil du Patrimoine est assisté par un rapporteur qui, au 28 février 1997, était M. Jean-Yves OLLIER, auditeur au Conseil d’Etat.

On soulignera, à ce stade, le fait que la quasi-totalité des membres du Conseil ont fait précédemment partie de la Commission consultative sur le domaine privé. Ceci a, en effet, contribué largement, au cours de la première année de fonctionnement, à l’efficacité de l’action.

Le Conseil du Patrimoine a tenu 26 séances au cours de sa première année d’activité (du 28 février 1996 au 28 février 1997), soit en moyenne une séance toutes les deux semaines.

Son activité consultative peut se décomposer en deux séries d’opérations.

3.1. Examen de questions d’ordre général

On a rappelé précédemment que le Conseil du Patrimoine privé pouvait être saisi de toutes question générale relative au domaine privé de la Ville de Paris.

A ce titre, et en amont de l’examen particulier de chaque immeuble et de chaque lot, le Conseil a notamment été amené à se prononcer sur :

• l’organisation d’une enquête sociale auprès des locataires des immeubles susceptibles d’être transférés aux bailleurs sociaux ;

• la gestion des occupations associatives ;

• les principes de réévaluation des loyers commerciaux ;

• l’information du public sur les ventes de la Ville ;

• les modalités de vérification des origines des propriétés communales.

Ces différents points seront développés dans la dernière partie du présent rapport d’activité.

3.2. Examen particulier de chaque immeuble et de chaque lot

a) Classement

La première mission du Conseil du Patrimoine a consisté à proposer au Conseil de Paris un classement exhaustif des immeubles et lots du domaine permanent aux fins de vente, de transfert aux bailleurs sociaux ou de conservation dans le domaine de la Ville.

La situation de chaque immeuble est, sous ce rapport, examinée au regard des critères énoncés par la Commission consultative et adoptés par le Conseil de Paris :

• classement aux fins de vente des immeubles en copropriété et des immeubles dont la valeur vénale, dans l’hypothèse d’une vente par lots des locaux vacants, dépasserait 15.000 F par m² ;

• classement aux fins de transfert aux bailleurs sociaux des autres immeubles, sous réserve que la moyenne des loyers n’y soit pas supérieure au niveau des loyers HLM et que moins d’un tiers des occupants dispose de ressources supérieures aux plafonds HLM ;

• dérogation de ces critères généraux, notamment à celui de la valeur vénale, lorsque l’objectif de promouvoir la mixité de l’habitat dans des quartiers pauvres en logements sociaux le justifie.

Les dossiers de classement adressés aux membres du Conseil, en principe dans la semaine qui précède chaque séance, comportent :

• une estimation sommaire et globale de la valeur vénale par m² des locaux vacants, établie par la direction des services Fiscaux de Paris ;

• un état locatif anonyme faisant apparaître les montants (total et par m²) des loyers ;

• pour les immeubles susceptibles d’être transférés aux bailleurs sociaux, une analyse de l’enquête sociale effectuée auprès des locataires faisant notamment apparaître leur répartition par tranches de revenu, la proportion de non-réponses, etc ;

• des clichés de la façade et des parties communes, ainsi qu’un plan détaillé ;

• une fiche de synthèse se concluant par une proposition de classement établie par le direction du Logement et de l’Habitat.

Les immeubles qui paraissaient manifestement destinés à la vente - soit parce que leur valeur vénale dépassait amplement le seuil susmentionné de 15.000 F par m², soit parce que la Ville n’y possédait que des lots de copropriété dispersés se prêtant difficilement à une affectation au logement social - ont fait l’objet, pendant les quatre premiers mois d’activité du Conseil, d’une procédure d’examen simplifiée, sans enquête sociale préalable.

Le souci d’éviter les effets de « guettoïsation » de la Ville et la nécessité en découlant de favoriser la mixité de l’habitat dans certains quartiers, notamment les cinquième et sixième arrondissements de Paris, a cependant conduit le Conseil du Patrimoine à réexaminer la situation de huit de ces immeubles et à proposer le transfert aux bailleurs sociaux de cinq d’entre eux, au vu des résultats d’une enquête sociale complémentaire.

b) Modalités de cession et mesures de gestion

Le Conseil du Patrimoine se prononce non seulement sur le principe de la vente ou du transfert aux bailleurs sociaux de chaque immeuble, mais aussi sur les modalités de gestion et de cession de chaque lot.

Après que le classement d’un immeuble a été adopté par le Conseil de Paris, le Conseil du Patrimoine est donc à nouveau saisi d’opérations très diverses selon le type d’occupation (logement, commerce, association, administration) et le régime juridique de la location
(loi du 1^er septembre 1948 ou loi du 6 juillet 1989) :

• reclassement des logements soumis au régime de la loi de 1948 et fixation des loyers devant être atteints au terme des baux de huit ans ;

• recensement des occupations irrégulières au regard de la loi de 1948 ;

• déplafonnement des loyers commerciaux ;

• réévaluation des loyers des occupants associatifs ;

• fixation des prix proposés lors de la notification du congé pour vendre aux locataires de logements à loyer libre, sur la base des estimations de la Direction des services Fonciers ;

• détermination des modalités de vente des lots - par adjudication à la Chambre des notaires ou, exceptionnellement, par voie de gré à gré ;

• fixation de la mise à prix des lots vendus par adjudication, du montant des offres en cas de congé pour vendre et des fourchettes de prix acceptables en cas de gré à gré.

c) Vérification des origines de propriété

Le Conseil du Patrimoine n’estimait pas nécessaire, jusqu’en octobre 1996, de vérifier lui-même dans chaque cas où une cession était envisagée, les origines de propriété du bien cédé. Comme pour toute collectivité ou particulier, ce type de vérification incombe en effet aux notaires chargés de la transaction, lors de la mise en vente.

Les interrogations suscitées, en octobre 1996, par les modalités d’acquisition de certaines propriétés communales pendant l’Occupation, ont cependant conduit le maire de Paris à confier au Conseil du Patrimoine, le 26 novembre 1996, une mission complémentaire de vérification systématique des origines de l’ensemble des immeubles du domaine privé et de tous autres immeubles désignés par le maire.

Le Conseil a pour mandat de rechercher les immeubles susceptibles d’avoir été acquis par la Préfecture de la Seine pour le compte de la Ville, directement ou indirectement, par spoliation de propriétaires victimes des mesures de discrimination organisées par le régime de Vichy et le commandement militaire allemand.

A cette fin, le Conseil du Patrimoine a entrepris sans délai l’examen de l’ensemble des actes d’acquisition des immeubles du domaine privé, avec l’aide des notaires de la Ville et de trois autres notaires. Cet examen conditionne la levée, au cas par cas, de la suspension des opérations de cession décidée par le maire en octobre 1996. La procédure suivie par le Conseil est déterminée par la date d’acquisition de l’immeuble :

• les actes d’acquisition des propriétés entrées dans le patrimoine communal antérieurement à juillet 1940 sont directement soumis au Conseil du Patrimoine. Sur le rapport du membre du Conseil ayant la qualité de notaire et au vu de ces actes, le Conseil certifie qu’il n’existe aucun obstacle à la cession du bien en cause ;

• les biens acquis pendant l’Occupation sont destinés à faire l’objet de recherches approfondies avec l’appui d’un groupe d’experts comprenant des historiens, des juristes, des représentants de la communauté juive et des associations d’anciens Déportés, ainsi que les correspondants des administrations concernées. Toute délibération du Conseil du Patrimoine sur les modalités de cession de ces biens est suspendue ;

• les biens acquis postérieurement à la Libération font l’objet d’attestations des notaires de la Ville, retraçant l’ensemble des mutations antérieures à leur entrée dans le patrimoine communal jusqu’à la dernière cession intervenue avant juillet 1940. Ces attestations - présentées au Conseil avec les justificatifs des cessions successives - ont pour objet de déterminer si le bien en cause a fait l’objet, avant son acquisition par la Ville, d’une mutation pendant l’Occupation. Dans ce cas (et sauf si la mutation résulte d’une succession au sein de la même famille), il est sursis à statuer sur les modalités de cession de l’immeuble dans les conditions qui viennent d’être exposées ci-dessus.

1. Le classement des immeubles du domaine privé

1.1. Domaine privé permanent

Le Conseil du Patrimoine s’est prononcé, de février 1996 à février 1997, sur le classement de 232 des 350 immeubles du domaine privé permanent, soit 66 % de ce parc. Les immeubles examinés représentent 97 % des logements (1.466 sur 1.532) et des locaux commerciaux (242 sur 250) du domaine.

La différence entre ces deux séries de chiffres s’explique par le fait que, si le Conseil du Patrimoine s’est prononcé sur la quasi-totalité des immeubles affectés au logement ou à un usage commercial, il a en revanche différé l’examen du cas d’immeubles affectés principalement ou exclusivement à une occupation associative. Le classement de ces derniers était en effet subordonné à la formulation de la position des autorités municipales sur l’articulation entre la politique associative de la Ville - qui n’entre pas dans le champ de compétence du Conseil du Patrimoine - et la gestion du domaine.

Le Conseil a en outre sursis à statuer sur les cas de 24 immeubles (7 %) et 76 logements (5 %), dans l’attente de compléments d’informations.

a) Répartition générale des propriétés classés

* Les propositions de classement aux fins de vente ont porté sur 130 immeubles (soit 62,8 % de ceux sur lesquels le Conseil a statué), comprenant 781 logements (soit 56,2 % du total des logements classés) et 112 commerces (52,5 %).

Le décalage entre les proportions d’immeubles et de logements ainsi classés s’explique notamment par le fait que la totalité des immeubles en copropriété ont fait l’objet d’un classement aux fins de vente, pour les raisons exposées ci-dessus. Si l’on ne retient que les immeubles possédés par la Ville en pleine propriété, le pourcentage de classement aux fins de vente tombe à 44 %.

La proportion des logements relevant de la loi de 1948 classés aux fins de vente s’élève à 60 %. Elle est donc plus élevée que celle de la moyenne des logements. Ce chiffre paradoxal s’explique par le fait que 68 % des logements soumis au régime de la loi de 1948 sont situés dans les arrondissements centraux (1^er à 7^ème), où tant la valeur vénale des immeubles que la situation sociale des locataires rendent difficile un transfert aux bailleurs sociaux.

* Le transfert aux bailleurs sociaux a été proposé pour 36 immeubles. Ces immeubles ne représentent que 17 % des immeubles classés, mais 28 % de ceux que la Ville détient en pleine propriété.

Ces immeubles comprennent 587 logements - soit 42 % du total des logements
classés - et 73 commerces (34,5 %). On ne saurait donc s’arrêter au pourcentage d’immeubles pour apprécier l’importance du transfert. Il conviendrait également, pour mesurer exactement l’effort accompli en faveur du logement social, de tenir compte des chiffres fournis plus loin pour le domaine intercalaire pérenne (52 % des logements).

* Le Conseil a enfin proposé le maintien dans le patrimoine communal de
41 immeubles (19,8 %), comprenant 22 logements (1,6 %) et 28 commerces (13 %).

Dans tous les cas, ce maintien est justifié par l’affectation principale de l’immeuble à une occupation administrative, associative d’intérêt général ou culturelle.

b) Répartition géographique des propriétés classées

La répartition géographique des propriétés classées fait apparaître une nette concentration des ventes dans les arrondissements centraux qui s’explique notamment par le niveau élevé de la valeur vénale des immeubles.

Le Conseil du Patrimoine s’est cependant attaché - comme on l’a souligné précédemment - à promouvoir la mixité de l’habitat dans les quartiers plus démunis en logements sociaux, en proposant le classement de certains immeubles aux fins de transfert aux bailleurs sociaux, par dérogation au critère de valeur vénale susmentionné lorsque la situation sociale des locataires ou le taux de vacance de l’immeuble le permettait. Ainsi, 199 logements ont-ils été classés aux fins de transfert aux bailleurs sociaux dans les quartiers centraux et
159 dans les arrondissements de l’Ouest.

c) Le classement des commerces suit celui de l’immeuble auquel ils sont rattachés, déterminé par la valeur vénale et le niveau des loyers des logement, ainsi que les caractéristiques sociales de l’occupation.

La Commission consultative avait certes envisagé le maintien dans le patrimoine communal des locaux commerciaux dans les quartiers où un risque de désertification commerciale était susceptible de se présenter. Cette exception n’a cependant pas trouvé à s’appliquer, la majorité des locaux commerciaux du patrimoine communal étant situés dans le centre de Paris dans des quartiers à forte commercialité.

d) L’adoption par le Conseil de Paris des propositions de classement

A la date du 29 février 1997, le Conseil de Paris s’était prononcé sur le classement de :

• 51 immeubles communaux, soit 39 % de ceux ayant fait l’objet d’un avis du Conseil du Patrimoine. (NB : le classement des copropriétés n’est pas soumis au Conseil de Paris, le principe de leur vente ayant été validé en décembre 1995 lors de l’adoption des conclusions de la Commission consultative) ;

• 872 logements (63 % des logements ayant fait l’objet d’un avis du Conseil du Patrimoine).

L’avis du Conseil du Patrimoine a été confirmé dans tous les cas

1.2 Domaine intercalaire pérenne

Le Conseil du Patrimoine, au cours de sa première année d’activité, s’est prononcé sur le classement de 62 des 150 immeubles du domaine intercalaire pérenne défini - ainsi qu’on l’a rappelé - comme l’ensemble des immeubles et lots acquis à titre théoriquement provisoire par la Ville dans le cadre d’opérations d’urbanisme, mais demeurés dans son patrimoine à la suite de l’abandon desdites opérations.

Le Conseil a classé 42 de ces immeubles aux fins de vente (dont 39 immeubles en copropriété), 8 aux fins de transfert aux bailleurs sociaux et a sursis à statuer sur 12 cas, le plus souvent dans l’attente d’une étude de faisabilité sur un transfert aux bailleurs sociaux.

Ces propositions s’inversent si l’on compare le nombre de logements ainsi classés : 126 (soit 48 %) aux fins de vente et 139 (soit 52 %) aux fins de transfert aux bailleurs sociaux.

La synthèse des résultats du classement des propriétés du domaine permanent et du domaine intercalaire fait apparaître - au 28 février 1997 - que sur 1655 logements classés, 907 (soit 55 %) l’ont été aux fins de vente, 726 (soit 44 %) aux fins de transfert aux bailleurs sociaux et 22 (soit 1 %) aux fins de maintien dans le patrimoine communal.

2. La vérification des origines des propriétés communales

a) Au 28 février 1997, le Conseil du Patrimoine avait vérifié les modalités d’acquisition de 73 immeubles (22 % de ceux du domaine privé permanent, 921 logements (61 %) et 119 commerces (48 %).

Le Conseil a sursis à statuer, compte tenu des éléments qui lui étaient soumis, sur le cas de 3 immeubles comprenant 30 logements et 1 commerce.

Il a, en outre, réservé l’examen des immeubles situés dans le périmètre de l’ancien îlot insalubre n° 16, acquis pendant l’Occupation, et sur lesquels un sursis à statuer a également été prononcé.

Dans les autres cas, la confirmation du fait que les immeubles n’avaient fait l’objet d’aucune mutation pendant cette période permet la poursuite des opérations de vente et de transfert aux bailleurs sociaux.

b) Parallèlement, le Conseil du Patrimoine a engagé une étude approfondie des conditions d’acquisition des immeubles entrés dans le patrimoine communal pendant l’Occupation.

Pour l’éclairer dans cette démarche, le Conseil a entrepris, en février 1997, de constituer un Groupe d’Experts, comprenant des représentants de la communauté juive et des associations d’anciens Déportés, des juristes, des historiens et des responsables des administrations concernées.

L’accomplissement de la mission du Conseil du Patrimoine supposait que soient levés les obstacles juridiques à l’accès et au traitement des informations en cause. La loi du 3 janvier 1979 sur les archives soumet en effet la consultation des documents comportant des informations relatives à la vie privé à un délai spécial de 60 ans. En outre, l’article 31 de la loi du 6 janvier 1978 « interdit de mettre ou conserver en mémoire informatisée, sauf accord exprès de l’intéressé, des données nominatives qui, directement ou indirectement, font apparaître les origines raciales ou les opinions (...) religieuses... » ; il ne peut être fait exception à cette interdiction que sur proposition ou avis conforme de la CNIL par décret en Conseil d’Etat.

La première difficulté a pu être levée par une démarche auprès du Ministre de la Culture en vue de l’obtention d’une dérogation au délai de 60 ans pour l’accès aux archives pertinentes.

La seconde question, plus délicate, a conduit le maire de Paris à saisir en février 1997 la Commission nationale de l’informatique et des libertés, afin de déterminer dans quelles conditions le Conseil du Patrimoine pouvait être autorisé à constituer et à enregistrer sur un support informatique une liste des propriétaires spoliés comportant des informations nominatives (dès lors qu’une telle liste ferait apparaître, de façon indirecte, les « origines raciales » ou les « opinions religieuses » de personnes persécutées en raison de ces origines ou de ces opinions pendant l’Occupation).

3. Les modalités de gestion et de cession des immeubles du domaine privé

3.1. Les mesures de préparation à la vente

a) Le déplafonnement des loyers commerciaux

Le domaine privé permanent comprend 250 locaux commerciaux.

Le Conseil du Patrimoine s’est prononcé en faveur de la réévaluation des loyers de locaux commerciaux susceptibles d’être déplafonnés.

Ces déplafonnements visent à permettre à la Ville de tirer le meilleur parti de la vente des locaux commerciaux, dont la valeur vénale est fonction du niveau du loyer pratiqué.

Les ressources locatives tirées des locaux en cause sont passées de 18.000.000 F au 28 février 1996 à 19.254.047 F au 28 février 1997.

Dans le VI^ème arrondissement de Paris, qui concentre 73 commerces, 25 procédures de déplafonnement ont été engagées. Elles ont permis une progression des loyers de la Ville de 6,6 % sur la période de référence (271.804 F sur une base de 4.083.790 F) et devraient, à l’échéance des étalements accordés par la Ville, conduire à une augmentation de 74 % (3.013.958 F).

Il convient de relever que la gestion des locaux commerciaux a fourni le seul cas observé à ce jour de divergence entre l’avis du Conseil du Patrimoine et les décisions des autorités municipales, à propos du montant du loyer déplafonné de la location commerciale du 16, rue de l’Abbaye (anciennement occupée par la librairie « Le Divan »).

b) Les congés pour vendre

Au 28 février 1997, le Conseil du Patrimoine s’était prononcé sur la notification de 16 congés pour vendre de logements dont les baux expiraient entre le 30 novembre 1996 et le 30 septembre 1997.

La nécessité de donner au locataire un préavis de six mois, et le délai incompressible de mise en copropriété des immeubles communaux - lié à l’intervention du géomètre-expert et à la rédaction du règlement de copropriété - n’ont pas permis de procéder à la notification des congés aux locataires dont les baux expiraient avant le 31 octobre 1996. Dans ce cas, le Conseil du Patrimoine a proposé une réévaluation des loyers au vu des références fournies par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne.

En outre, le moratoire sur les opérations de cession décidé par le maire en octobre 1996 a empêché la notification dans les délais légaux de huit congés, sur des locations expirant les 30 novembre et 31 décembre 1996, dès lors que les origines des propriétés en cause n’avaient pu être vérifiées en temps utiles. Trois des locataires concernés se sont cependant engagés spontanément à quitter le logement qu’ils occupaient à l’expiration de leur bail.

Les cinq autres n’ont pas estimé devoir agir de même. Tout en constatant qu’en droit cette attitude ne pouvait être contestée, le Conseil du Patrimoine a regretté que se trouve ainsi matérialisé un risque qu’il avait identifié dès le mois d’octobre 1996.

Un congé pour vendre n’a pas été notifié en raison de l’état de santé du locataire.

Au total, 10 congés ont été régulièrement notifiés avant le 28 février 1997. A cette date, un seul des locataires concernés avait accepté l’offre de vente attachée au congé.

c) Les procédures de sortie du régime de la loi de 1948

La Commission consultative et le Conseil de Paris ont retenu le principe d’une vente des locaux vacants.

Pour les logements soumis au régime de la loi de 1948, la mise en oeuvre du congé pour vendre est subordonnée, en dehors du cas des occupations irrégulières et des logements classés en catégorie II A, à l’engagement d’une procédure de sortie de ce régime à l’issue d’un bail spécifique de huit ans, qui permet de porter progressivement le loyer au niveau du marché. Dans le cas des logements classés en catégorie III B ou III C, cette procédure ne peut être engagée qu’après un reclassement en catégorie II B ou II C.

Le Conseil du Patrimoine est systématiquement consulté sur l’application de ces procédures, notamment sur la détermination de la catégorie de reclassement et sur le niveau du loyer d’objectif devant être atteint au terme du bail de huit ans.

Au 29 février 1997, il avait examiné 79 des 186 logements soumis au régime de la loi de 1948 dont le classement aux fins de vente avait été confirmé par le Conseil de Paris. Sur cet ensemble de logements, tous situés dans le sixième arrondissement :

• 16 faisaient l’objet d’occupations irrégulières permettant la cessation immédiate du bail ;

• pour 30 logements classés en catégorie II B ou II C, les modalités d’engagement des baux de sortie du régime de la loi de 1948 ont été examinées ;

• 33 logements classés en catégorie III B ou III C ont fait l’objet de propositions de reclassement et d’engagement de baux de huit ans.

3.2. La préparation des transferts aux bailleurs sociaux

Le Conseil de Paris a approuvé, au 29 février 1997, le principe du transfert aux bailleurs sociaux de 22 immeubles du domaine permanent comprenant 416 logements.

Le Conseil du Patrimoine n’avait cependant été saisi, à cette date, des modalités pratiques du transfert d’aucun de ces immeubles.

Ce retard tient notamment au fait que la diversité de la situation des immeubles en cause, au regard de l’ampleur des travaux a opérer et de la situation sociale des immeubles en cause, suppose une étude approfondie de chaque opération par les services municipaux et les maîtres d’ouvrage.

Le Conseil du Patrimoine a invité les services de la Ville à lui soumettre les premiers dossiers d’opérations avant la fin de l’année 1997.

3.3. La préparation et les premiers résultats des ventes

a) Pendant la période de référence, le Conseil du Patrimoine s’est prononcé sur les modalités de cession de 131 logements vacants situés dans des immeubles ayant fait l’objet d’un classement aux fins de vente.

La mise à prix des lots vendus par adjudication est fixée au vu de l’estimation réalisée par les services Fonciers (qui procèdent systématiquement à une visite des locaux) et d’éléments complémentaires sur l’état et la configuration des locaux.

Les relevés opérés par les géomètres pour établir les règlements de copropriété ont fait apparaître, dans le cas de 20 logements, des discordances entre les surfaces mesurées et celles qui avaient fondé les propositions de mise à prix du Conseil du Patrimoine. L’ensemble des lots en cause ont fait l’objet d’une seconde délibération du Conseil, sur la base des surfaces corrigées.

b) Trois séances d’adjudication de biens du domaine privé ont été organisées à la Chambre des notaires au cours de la période de référence, les 2 et 9 juillet 1996 et le 28 janvier 1997.

Le décalage de six mois entre ces deux dernières opérations est lié à la suspension des ventes décidée par le maire en octobre 1996 à la suite des interrogations suscitées par les modalités d’acquisition des propriétés communales pendant l’Occupation.

Les ventes n’ont repris qu’après la mise en place d’une procédure permettant de vérifier qu’aucun des biens mis en adjudication n’avait fait l’objet d’une mutation entre juillet 1940 et août 1944.

La programmation de chacune de ces ventes a été supervisée par un membre du Conseil du Patrimoine délégué par ce dernier.

23 logements et un local commercial ont été vendus, représentant un produit cumulé de 27.264.200 F.

Le prix moyen par m² des propriétés vendues s’établit à 16.932 F (24.808 F par m² pour les 12 propriétés vendues dans le VI^ème arrondissement).

Les adjudications se sont révélées infructueuses dans 12 cas (34 %).

4. Les questions générales soumises au Conseil du Patrimoine

Parmi les questions générales soumises au Conseil du Patrimoine, trois problèmes spécifiques ont fait l’objet d’un débat approfondi, notamment avec les autorités municipales et les mairies d’arrondissements.

4.1. Transfert aux bailleurs sociaux

Parmi les idées reçues qu’il est difficile de dissiper rapidement, certaines des plus notables concernent le logement social.

En premier lieu, sans méconnaître naturellement la force des motivations des intéressés ni l’état de contrainte où ils se trouvent, le Conseil du Patrimoine ne peut que constater que les occupations irrégulières de locaux destinés à des opérations de logement social conduisent, en paralysant la réalisation de telles opérations, à un résultat opposé à l’objectif poursuivi. Ceci est d’autant plus notable qu’une seule occupation peut empêcher le développement d’un programme tout entier.

En deuxième lieu, il doit être rappelé que, s’agissant d’un parc déjà constitué, le logement social ne peut se décréter entièrement. Ainsi, les appartements dispersés dans des immeubles en copropriété sont ingérables par les bailleurs sociaux qui n’acceptent en général de prendre en charge que des immeubles entiers ou des ensembles suffisamment cohérents et importants. Ainsi, les locataires actuels ne peuvent être purement et simplement évincés au motif que leur niveau de revenu interdirait de réaliser une opération de transfert aux bailleurs sociaux (les locataires en place au moment d’un tel transfert disposent, en effet, quelles que soient leurs ressources, d’un droit au maintien dans les lieux). Ainsi, il serait économiquement absurde de transférer des logements dont la valeur au mètre carré est telle que leur vente permettrait de réaliser davantage de logements sociaux.

La réalisation d’un objectif de création du maximum de logements sociaux à partir d’un parc existant implique par conséquent une obligation de moyens, mais ne saurait reposer sur une obligation de résultat fixé a priori. Cette donnée d’évidence a conduit le Conseil du Patrimoine à développer tous ses efforts en faveur du transfert aux bailleurs sociaux, y compris en dérogeant aux critères adoptés par le Conseil de Paris pour promouvoir la mixité de l’habitat.

En troisième lieu, le transfert massif d’un patrimoine existant (et non pas à construire) à des bailleurs sociaux relève de modalités moins évidentes à définir que dans le cas de la cession sur le marché : le choix des bailleurs, les conditions financières du transfert, les engagements corrélatifs impliquent une problématique complexe qui requiert réflexion et concertation.

4.2. Locaux commerciaux

a) La Commission consultative, dans son rapport du 30 novembre 1996, avait clairement retenu le principe d’une vente des locaux commerciaux du patrimoine communal, en relevant que la location de tels locaux constitue une activité de bailleur privé qui ne se justifie, pour une collectivité publique, que pour maintenir une animation commerciale dans certains quartiers où elle tend à disparaître. Elle observait que cette dérogation ne pourrait concerner qu’une minorité de locaux, la majorité des locations commerciales de la Ville étant situées dans des quartiers à forte commercialité (les I^er, V^ème et IX^ème arrondissements représentent 70 % de l’ensemble).

Ces orientations ont été adoptées par le Conseil de Paris au cours de sa séance du
18 décembre 1995.

b) Conformément aux recommandations de la Commission consultative, le Conseil du Patrimoine s’est prononcé en faveur de la vente de la majorité des locaux commerciaux qui lui étaient présentés - sauf lorsque la location commerciale était attachée à un immeuble destiné à être transféré aux bailleurs sociaux ou maintenu dans le patrimoine communal. Suivant les configurations rencontrées, le classement aux fins de vente était assorti de deux types de propositions :

• déplafonnement et relèvement progressif du loyer lorsque les échéances du bail le permettaient, afin de réaliser la vente dans les meilleurs conditions financières (le pris de vente d’un local commercial étant directement fonction du loyer escompté par
  l’acquéreur) ;

• vente immédiate des locaux dont le loyer était proche des niveaux observés sur le marché ou lorsque le bail ne permettait pas d’envisager un déplafonnement à court ou moyen terme.

Les déplafonnements proposés sont susceptibles, dans les arrondissements centraux, de conduire à des augmentations très substantielles de loyers, notamment dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés, dont la commercialité - du fait de l’installation de commerces de luxe - s’est fortement accrue au cours des dernières années, et où l’écart entre les loyers communaux plafonnés et les valeurs de marché pouvait atteindre un rapport de 1 à 30.

Les mesures proposées ont éveillé l’attention des maires des arrondissements concernés et des associations de quartiers, qui craignaient que la politique immobilière de la Ville ne contribue à la disparition de commerces traditionnels.

Ces réactions ont conduit le Conseil du Patrimoine, à diverses reprises, à expliciter sa position sur ce point.

Pour regrettables que soient les évolutions observées, le Conseil du Patrimoine estime que la Ville ne peut utilement y faire obstacle par une politique de maintien de loyers plafonnés, qui conduirait d’ailleurs à des minorations de recettes dépassant parfois 1 million de francs par emplacement commercial et par an. Ainsi, le souci légitime de maintien d’activités de librairie ou de galeries d’art dans le sixième arrondissement ne saurait justifier que la Ville supporte la charge de subventions implicites d’un tel montant, alors au surplus que le plafonnement des loyers valorise le bénéfice susceptible d’être tiré par les locataires en place en cas de cession de leur droit au bail. On sait, en effet, que la valeur de ce droit au bail peut être estimée en capitalisant sur 7 à 9 ans la différence entre les loyers de marché et le loyer consenti à un nouveau locataire. Le maintien de loyers significativement inférieurs à ceux du marché aurait dès lors cette conséquence paradoxale - l’expérience récente l’a montré - que les locataires seraient en tout état de cause incités à céder les locaux qu’ils occupent et qu’ils le seraient d’autant plus que l’écart avec le marché serait significatif. Il serait dès lors pour le moins choquant que le contribuable communal finance, indirectement mais nécessairement, la désertification culturelle de certains quartiers en croyant la dissuader.

La Ville ne dispose dont - il faut en avoir conscience et l’on peut légitimement le déplorer - d’aucun moyen d’enrayer l’accroissement des loyers commerciaux, en l’état d’une réglementation dont elle n’est pas maîtresse.

4.3. Locaux associatifs

a) La Commission consultative, dans son rapport, avait estimé qu’il n’entrait pas dans sa mission de faire des propositions sur les modalités d’affectation et de gestion des locaux administratifs ou associatifs, dans la mesure où il ne lui appartenait pas de se prononcer sur la politique municipale de soutien au secteur associatif.

Elle invitait cependant les autorités municipales à une réflexion sur les instruments de cette politique, en soulevant notamment la question du principe même de l’utilisation du patrimoine privé pour un soutien au secteur associatif : la subvention implicite, consentie par l’intermédiaire de loyers avantageux ou symboliques, ne devait-elle pas devenir explicitement budgétée, en compensation d’une hausse des loyers ?

Elle relevait en outre que les autorités municipales seraient conduites à réexaminer des baux ou conventions conclus à des dates parfois très anciennes et qui pouvaient ne plus correspondre à l’objet initial de l’hébergement de l’association.

b) Conformément à ces principes, le Conseil du Patrimoine a sursis à statuer sur les dossiers relatifs aux occupations associatives jusqu’à ce que les autorités municipales déterminent leur position sur les modalités d’utilisation du patrimoine communal pour le soutien au secteur associatif.

Cette position a été précisée par une lettre, en date du 26 novembre 1996, de d’adjoint au maire chargé du domaine au Président du Conseil du Patrimoine. Elle repose sur les quatre orientations principales suivantes :

• la Ville concentre son intervention sur les associations dont l’activité rejoint les compétences de la collectivité parisienne et complète la politique culturelle de la Ville, son action sociale, ses activités d’accueil ou d’entraide ;

• il convient d’engager une politique de remise à niveau progressive des loyers, en accordant corrélativement des subventions compensatrices. La relative précarité du régime des occupations associatives, au regard des locations d’habitation ou commerciales, peut cependant conduire la Ville à fixer un niveau de loyer susceptible de s’éloigner de la valeur locative du marché. Les autorités municipales envisagent, à cet égard, de retenir un abattement moyen de 30 % sur la valeur locative ;

• la Ville accordera des subventions compensatrices des augmentations de loyer en fonction de l’intérêt des activités en cause et des capacités contributives des associations ;

• enfin, la Ville vérifiera, à l’échéance des baux, que l’hébergement de chaque association est conforme aux objectifs.

c) Sur le fondement de ces orientations, le Conseil du Patrimoine a entrepris en décembre 1996 l’examen des occupations associatives du domaine privé, par catégories d’activité hébergées, en commençant par les établissements d’accueil de la petite enfance et les associations d’aide sociale.

I - Les premiers mois d’activité du Conseil du Patrimoine lui ont permis de mener à bien la première tâche qui lui était assignée : le classement aux fins de transfert aux bailleurs sociaux, de vente ou de maintien dans le patrimoine communal, de chacune des propriétés du domaine privé.

Ce travail a été guidé par les orientations proposées par la Commission consultative sur le domaine privé, adoptées par le Conseil de Paris le 18 décembre 1995 : donner sa juste place au logement social, ne conserver un patrimoine permanent qu’à des fins d’intérêt général et mettre sur le marché les autres propriétés communales.

L’examen individuel de plus de 300 dossiers n’a, à cet égard, fourni aucune raison de remettre en cause ces objectifs, sinon pour renforcer la priorité donnée au logement social ; le Conseil du Patrimoine a ainsi été amené à déroger aux critères de classement proposés par la Commission consultative pour promouvoir autant qu’il le pouvait la mixité de l’habitat dans certains quartiers relativement démunis en logements sociaux.

Cette première mission a pu être conduite efficacement grâce à la qualité des relations de travail établies entre le Conseil du Patrimoine et les services de la Ville, qui se sont entièrement mobilisés au service des nouvelles orientations de la politique domaniale.

II - Si le classement des propriétés communales a pu être déterminé dans les meilleurs délais, sa mise en oeuvre n’avait, à la fin de la première année d’activité du Conseil du Patrimoine, abouti qu’à des résultats limités : 24 propriétés ont été vendues, 10 congés pour vendre ont été régulièrement notifiés et aucune opération de transfert aux bailleurs sociaux n’a été menée à son terme.

Ces retards tiennent à trois séries de facteurs : la rigueur des procédures d’aliénation du domaine, les difficultés techniques rencontrées et le bouleversement induit par les interrogations sur les modalités d’acquisition de certaines propriétés pendant l’occupation.

a) Les règles qui encadrent la gestion locative et la cession des propriétés communales induisent, en premier lieu, un délai de 6 à 18 mois entre la première saisine du Conseil du Patrimoine et la cession effective d’un immeuble ou d’un lot.

La loi impose en premier lieu que la cession de chaque lot soit soumise au Conseil de Paris, accompagnée d’une estimation des services Fonciers, établissant un délai de procédure incompressible de 3 mois. Ce délai se trouve doublé par le fait que le Conseil de Paris délibère non seulement, comme les textes l’exigent, sur la cession de chaque lot, mais également sur la décision de principe de classer un immeuble aux fins de transfert aux bailleurs sociaux, de vente ou de maintien dans le patrimoine. Ce double examen est justifié par le souci de soumettre à l’organe délibérant l’ensemble des décisions affectant le sort du patrimoine privé.